Øvre Valland 33

Velkommen til Øvre Valland 33 en innholdsrik enebolig over to plan med attraktiv beliggenhet i et rolig og etablert boligområde like utenfor Norheimsund. Her får du god plass til familien, utsyn mot fjorden og kort vei til skole, barnehage, butikker og flotte friluftsområder.

Høydepunkter:
- Hele 228 m² BRA-i fordelt over to plan
- Fem soverom og gode oppbevaringsmuligheter
- Hybeldel i underetasjen med stue, kjøkken og bad
- Romslige oppholdsrom i hovedetasjen
- Opparbeidet tomt med plen og frukttrær
- God parkering på asfaltert tun
- Kort vei til Norheimsund og ca. 20 min. til Kvamskogen

En romslig bolig med fleksible løsninger perfekt for familien som ønsker god plass og en rolig hverdag nær sentrum.

Velkommen til visning, hugs påmelding!

Boligen byr på hele 228 m² BRA-I fordelt over to innholdsrike etasjer, med god plass til både familieliv, gjester og ulike behov gjennom livets faser. Med fem soverom, romslige oppholdsarealer og en egen hybeldel i underetasjen er planløsningen både fleksibel og anvendelig.

Hovedetasjen har en fin og familievennlig inndeling med tre soverom, bad og separat toalettrom. Stue og kjøkken utgjør boligens sentrale oppholdsarealer, og fra etasjen er det utgang til en balkong på ca. 5 m².

Underetasjen tilfører boligen ytterligere to soverom og svært gode lagringsmuligheter med flere boder og teknisk rom. Her finner man også en egen hybeldel med stue, kjøkken, bad og bod - et fleksibelt areal som gir flere muligheter for bruk.

I tillegg disponerer boligen en ekstern bod på ca. 15 m².

BESKRIV AREALOVERFØRING TIL NABOEN! EIERFORM

Boligen ligger på eiet tomt. Tomten har et terreng som er delvis flatt og delvis skrånende. Tunet er opparbeidet med asfalt, og det er plass til flere biler på egen tomt. Ellers er tomten opparbeidet med frukttrær, beplantning, og hage med plen.

AREAL OG OPPRETTELSESGRUNNLAG
Eiendommen ble opprettet ved målebrev fra 1975, med oppgitt areal på 685 m².

GRENSER
Ifølge matrikkelen er grensene registrert med middels til høy nøyaktighet.

Det er inngått avtale med eier av naboeiendommen, gnr. 33 bnr. 42, om overføring av et areal på ca. 4,4 m² fra eiendommen som selges. Arealoverføringen er ikke gjennomført per salgsoppgavens dato.

Eier av gnr. 33 bnr. 42 forestår nødvendig arbeid og dokumentasjon knyttet til gjennomføringen av arealoverføringen. Kjøper overtar eiendommen med denne forpliktelsen og plikter å medvirke til gjennomføringen, herunder signere nødvendige dokumenter og foreta de handlinger som måtte være nødvendige for å fullføre arealoverføringen.

Selger har mottatt fullt vederlag for arealet. Kjøper har således ikke krav på vederlag, prisavslag eller annen kompensasjon som følge av arealoverføringen.

Øvre Valland 33 ligger i et etablert og rolig boligområde på Valland, like utenfor Norheimsund sentrum. Her bor man i grønne omgivelser med utsyn mot fjorden og kort vei til både hverdagstilbud og natur. Området består i hovedsak av eneboliger og har lite gjennomgangstrafikk, samtidig som avstanden til sentrum er relativt kort. Beliggenheten passer derfor godt for både barnefamilier, etablerere og andre som ønsker en praktisk base i Norheimsund uten å bo midt i sentrum.

Hverdagen er enkel med flere sentrale tilbud innen få minutters kjøring. Norheimsund skule ligger ca. 2,6 km unna, mens Sandven FUS barnehage og Norheimsund barnehage ligger henholdsvis ca. 2,7 og 2,9 km fra eiendommen. For ungdom ligger Kvam ungdomsskule ca. 6,4 km unna. Kvam videregående skole ligger ca 2,6 km unna.

Norheimsund sentrum har et godt utvalg av butikker og servicetilbud, med blant annet dagligvarebutikker, kjøpesenter, apotek, vinmonopol, kaféer og serveringssteder. Her finner man også idrettsanlegg, båthavn og den populære strandpromenaden langs fjorden. Hardangerbadet byr på bade- og velværetilbud, mens Hardanger Treningssenter ligger rundt fem minutters kjøring fra eiendommen.

For den aktive ligger flere fine friluftsområder lett tilgjengelig. Skog og mark begynner nær boligområdet, og i nærområdet finnes muligheter for både korte hverdagsturer og lengre turer i høyden. Sjusete ligger en kort kjøretur unna og er et populært utgangspunkt for langrenn vinterstid, med preparerte løyper. Videre ligger Kvamskogen rundt 20 minutter unna og byr på et omfattende nett av tur- og skiløyper, flere alpinanlegg og gode muligheter for friluftsliv gjennom hele året.

Eiendommen ligger på en opparbeidet tomt med plen, frukttrær og annen beplantning. Terrenget er dels flatt og dels skrånende, og plasseringen gir utsyn mot fjorden og åssidene rundt Norheimsund.

Fra Norheimsund er det gode forbindelser videre gjennom Hardanger og mot Bergen. Øystese ligger rundt ti minutter unna og supplerer med ytterligere handels-, skole- og aktivitetstilbud. Vestover går veien over Kvamskogen mot Samnanger og Bergen, mens man østover har enkel tilgang til resten av Hardanger. Kjøretiden til Bergen sentrum er rundt én time og et kvarter.

Øvre Valland 33 har med dette en fin kombinasjon av boligområdets rolige preg og nærheten til Norheimsund. Skole, barnehager, handel og fritidstilbud ligger innen kort rekkevidde, samtidig som fjorden, skogen og et stort utvalg tur- og aktivitetstilbud gjør det enkelt å bruke naturen gjennom hele året. For den som ønsker en romslig enebolig i et veletablert område med kort vei til det meste, er Valland en praktisk og attraktiv beliggenhet.

GARASJE
Eiendommen har frittstående garasje med plass til én bil. Det er ikke installert lademulighet for elbil. Ellers parkering for flere biler på egen tomt.

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 14.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

17.12.1975 - Dokumentnr: 3840 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4622 Gnr:33 Bnr:2
Målebrev og skylddelingsforretning fra 1975 hvor gnr. 33 bnr. 141 ble fradelt gnr. 33 bnr. 2 Valland som boligtomt. Eiendommen ble opprinnelig oppmålt til ca. 685 m². Andre tomter i feltet er gitt rett til å føre vann-, kloakk- og drensledninger samt kabler for telefon og elektrisitet over eiendommen. Dokumentet angir ikke nærmere trasé eller bestemmelser om vedlikehold og kostnadsfordeling.

23.10.1989 - Dokumentnr: 990020 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Gnr 32 bnr 234
Matrikkeldokument fra 1989 som viser at gnr. 32 bnr. 234 (Vallandshauane 30 A) ble slått sammen med gnr. 33 bnr. 141 (Vallandshauane 30). Gnr. 33 bnr. 141 består som matrikkelenhet etter sammenslåingen, med et oppgitt samlet areal på 717 m². Dokumentet etablerer ingen nye rettigheter eller plikter, men eldre tinglyste forhold knyttet til tidligere gnr. 32 bnr. 234 må også vurderes som del av historikken til dagens eiendom.

Kommunens byggesaksarkiv inneholder søknad, godkjente tegninger og ferdigattest for oppføring av boligen i 1976. Boligen ble godkjent som bustadhus med hybelleiligheit , og byggesøknaden angir én bolig med hybel.

Ferdigattest ble utstedt 02.07.1976. I ferdigattesten er det anmerket at montering av søyler og rekkverk på terrasse samt mindre arbeider ved hybelleiligheten gjenstod. Det er ikke fremlagt senere dokumentasjon som viser hvordan merknadene ble fulgt opp.

Dagens planløsning avviker fra de godkjente tegningene. I underetasjen er ett større, godkjent soverom senere delt i to soverom. Rommenes plassering tilsvarer det opprinnelige soverommet på den godkjente tegningen.

Hybelleiligheten inngår i den opprinnelige godkjenningen og ferdigattesten. Dagens rominndeling i underetasjen er endret sammenlignet med godkjent tegning, blant annet ved oppdeling av det opprinnelige soverommet.

Det foreligger videre godkjenning for garasje fra 1980, forstøtningsmur fra 1983 og tilbygg til boligen fra 1989. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for disse tiltakene er ikke fremlagt i mottatt byggesaksdokumentasjon.

Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Vedlagt salgsoppgaven følger tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Disse må leses nøye av interessenter før bud inngis. Opplysninger gitt i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og det kan derfor ikke reklameres på forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Beskrivelsen av boligen som følger er hentet fra tilstandsrapporten:

Opplysninger om eiendommen

Enebolig
Utvendig
Taktekking,TG2

Yttertak er tekket med steinbelagte sta l/aluminiumsplater. Levetid: Normal levetid for sta l/aluminiumsplater er 30 til 60 a r. Inspisert/vurdert fra drone: Vurderingen er basert på en visuell droneinspeksjon av taket, supplert med observasjoner på bakkenivå. Alder: Ifølge satellittbilder på norgeibilder.no ble taktekkingen skiftet i perioden mellom 2013 og 2017.

Vurdering av avvik:

- Fuktmerker ved takgjennomføring: Det er registrert misfarging/fuktskjolder ved gjennomføring i takkonstruksjonen. Forholdet fremstår som spor etter en tidligere lekkasje, og det ble ikke registrert tegn til pågående lekkasje på befaringsdagen. Tiltak vurderes ikke som nødvendig nå, men området bør holdes under observasjon, særlig ved mye nedbør og ulike vindretninger. Dersom det oppstår nye fuktmerker eller tegn til lekkasje, bør forholdet undersøkes nærmere og nødvendige tiltak utføres.

Tiltak

Yttervegger/Veggkonstruksjon,TG2

Yttervegger er oppført i trekonstruksjon. Utvendig kledd med bordkledning. Kommentar: Vurdert fra bakkeplan, med stikkprøver på noen få tilfeldig valgte områder. Bakenforliggende konstruksjon er ikke tilgjengelig for kontroll, og skjulte feil/avvik kan ikke utelukkes. På eldre boliger bør det påregnes loddavvik utover dagens krav. Til informasjon: Tidspunktet for eventuell utskifting av kledning er vanskelig å anslå, da dette vil variere ut fra klimatiske forhold, vedlikeholdsintervaller osv.

Vurdering av avvik:

- Slitasje med råteskader: Den utvendige fasaden fremstår med slitasje og værpåkjenning, med behov for vedlikehold og stedvis utskifting av råteskader.
- Lufting av kledning: Det er lite eller ingen lufting i nedre kant av kledningen, noe som ofte var vanligere før i tiden, men som øker risikoen for fukt- og råteskader i konstruksjonen. Forholdet tilsier behov for jevnlig vedlikehold, og ved eventuell utskifting av kledning anbefales det å etablere eller forbedre luftespalte mellom kledningen og ytterveggen.
- Manglende musebånd: Ved stikkprøve ble det ikke observert musebånd i nedre kant av konstruksjonen. Manglende musebånd gir økt risiko for inntrengning av mus og andre gnagere, som over tid kan medføre skader i konstruksjoner, isolasjon og tekniske installasjoner. Foreslått tiltak er montering av musebånd i nedre kant av konstruksjonen. Se også eventuelle vurderinger under eget punkt for skadedyr.

Tiltak

Vinduer og ytterdører,TG3

Vinduer med isolerglass og ytterdører i trevirke. Kommentar: Det ble utført en tilfeldig funksjonstest og visuell kontroll av enkelte vinduer og dører. Punkterte vinduer kan være vanskelig å avdekke på grunn av vær- og lysforhold på befaringstidspunktet. Behov for justering og normalt vedlikehold vurderes normalt ikke som et vesentlige avvik. Til informasjon: Vinduer med isolerglass produsert mellom 1965 og 1980 regnes som farlig avfall og skal ikke kastes sammen med ordinært glassavfall. Produksjonsåret er som regel stemplet i avstandsprofilen mellom glassrutene.

Vurdering av avvik:

- Slitasje med behov for vedlikehold og utskiftinger: På grunn av værpåkjenning og slitasje er det behov for vedlikehold. Manglende vedlikehold kan føre til at materialene trekker fukt og blir skadet, med risiko for råte over tid. Det bør også etter hvert påregnes utskifting av eldre vinduer og dører basert på alder og tilstand.
- Eldre glassruter - risiko for punktering: Eldre glassruter har økt risiko for punktering, som medfører redusert isolerende effekt og behov for utskifting av berørte ruter ved punktering.
- Fukt- og råteskader: (TG3) Det er registrert fukt- og råteskader ved et vindu på bakside og spesielt høy slitasje på ytterdør til ekstern bod i underetasjen. Skadene medfører behov for tiltak og økt risiko for videre fuktinntrengning og følgeskader i tilstøtende konstruksjoner. Utskiftinger av berørte vinduer/dører og tilhørende omramming/beslag må påregnes.

Tiltak

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Innvendig
Innvendige overflater,TG2

Innvendige overflater har en eldre/utdatert standard etter dagens krav. Kommentar: I en brukt bolig kan det forekomme mindre skader som hull, riper, merker, misfarging og skjolder på overflatene. Dette anses som normal slitasje og vurderes ikke som et vesentlig avvik. Det ble ikke flyttet pa møbler, innbo og tepper etc. Noen overflater, som for eksempel på våtrom, er vurdert under egne punkter i rapporten. Det kan også være skader, fuktmerker o.l. på overflater som er omtalt under andre bygningsdeler, som for eksempel rom mot terreng, takkonstruksjon o.l.

Vurdering av avvik:

- Slitasje / utidsmessig standard: Overflatene har en del slitasje, skader og varierende/utidsmessig standard, eventuell oppussing bør vurderes ut i fra eget behov og krav.

Tiltak

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje),TG2

Det er rom mot terreng som delvis er innredet med påforede gulv/vegger og delvis uinnredet med synlig grunnmur. Merk: Det gjøres oppmerksom på at påforede gulv og vegger er særlig fuktutsatte konstruksjoner som erfaringsmessig ofte har skader eller nedsatt funksjon. Eldre boliger har ofte manglende fuktsikring i gulv mot grunn og vegger mot terreng, noe som kan medføre fuktopptak (kapillært oppsug) og øvrige fuktrelaterte problemstillinger, med påfølgende skader og følgeskader. Det anbefales jevnlig tilsyn for å avdekke eventuell fukt samt mugg- og råteskader. Hulltaking: Det er tatt hull for fuktsøk i nedre del av veggen i hall, under trapp. - Dette er en inspeksjonsmetode for å sjekke etter avvik, fukt og skader. Det gjøres oppmerksom at på dette er en stikkprøve, det kan ikke utelukkes fukt eller skader andre steder i skjult konstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan f.eks endre seg ved årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet (RF) ble målt med probe i veggkonstruksjonen: Målingen viste 68,1 %, ved 15,1 celsius. Under ca. 60 % RF anses normalt som tørt. Ca. 60 75 % RF vurderes som moderat fuktnivå, mens over ca. 75 80 % RF gir økt risiko for muggvekst og fuktrelaterte skader over tid. Vektprosent i trevirke er målt på innside av inspeksjonshull: Målingen viste vektprosent på 12,7 %. Under 16 % anses normalt som tørt. Verdier mellom 16 20 % ligger i risikosonen, mens over 20 % innebærer høy risiko for fukt- og råteskader.

Vurdering av avvik:

- Fuktbelastning mot terreng: Det er registrert tydelige tegn til fuktbelastning på synlig betonggulv og grunnmur, med blant annet misfarging, saltutslag og avskalling. I trevirke i påforet vegg mot terreng ble det målt 12,7 vektprosent, noe som ikke indikerer forhøyet fuktighet på det aktuelle målepunktet. Påforede vegger av organiske materialer som treverk mot fuktutsatt grunnmur medfører likevel økt risiko for skjulte fukt- og følgeskader. Målingen er punktvis og utelukker derfor ikke fukt eller skader andre steder i konstruksjonen. Årsaken til fuktbelastningen kan være sammensatt, og nærmere undersøkelser anbefales for å avklare tilstand, årsak og eventuelle nødvendige tiltak.

Tiltak

Skadedyr og fuktkrevende insekter,TG2

Eier/oppdragsgiver har gitt opplysninger om, eller det er observert skadedyr eller fuktkrevende insekter. Se kommentar under.

Vurdering av avvik:

- Spor etter skadedyr/gnagere ukjent omfang: Det er observert spor etter skadedyr/gnagere i/på ekstern bod. Omfanget er ikke avklart, og det er usikkerhet knyttet til eventuell pågående aktivitet og mulige følgeskader i isolasjon, konstruksjoner og tekniske installasjoner. Forekomst av skadedyr/gnagere kan medføre skader, lukt og forurensning av materialer. Skjulte følgeskader kan ikke utelukkes. Det anbefales ytterligere undersøkelser av skadedyrfirma for å kartlegge omfang, årsak og behov for tiltak. Aktuelle tiltak kan være sanering/rengjøring, utskifting av forurenset eller skadet isolasjon/materialer, tetting av åpninger og forebyggende tiltak mot videre aktivitet.

Tiltak

Våtrom
Underetasje > Bad (hybel)
Generell,TG3

Eldre bad med belegg på gulv, baderomsplater på vegger og malte plater i himling. Rommet er innredet med toalett, dusjkabinett og innredning med servant. Levetid: Forventet levetid for et våtrom er normalt opptil ca. 25 år. Bruk, vedlikehold og fuktbelastning påvirker levetiden, og risikoen for lekkasjer og skader øker med alderen.

Vurdering av avvik:

- Eldre våtrom økt risiko: (TG3) Rommet fremstår som et eldre våtrom. Basert på alder på membran/tettesjikt, slukløsning og en samlet helhetsvurdering av rommets tilstand og alder må det påregnes økt risiko for lekkasjer og følgeskader. Oppgradering av rommet må derfor sannsynligvis påregnes innen rimelig tid. Erfaring viser også at oppgradering av eldre våtrom ofte avdekker ytterligere forhold som vil kreve tiltak og utbedringer. Ny eier må vurdere om og når rommet skal oppgraderes, men dersom rommet skal tilfredsstille dagens krav til våtrom, må det påregnes betydelige kostnader. Ved en eventuell oppgradering anbefales det også å skifte sluk, vann- og avløpsledninger.

Tiltak

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

1. Etasje > Bad
Generell,TG3

Eldre bad med belegg på gulv, baderomsplater på vegger og malte plater i himling. Rommet er innredet med badekar m/dusjgarnityr og innredning med servant. Levetid: Forventet levetid for et våtrom er normalt opptil ca. 25 år. Bruk, vedlikehold og fuktbelastning påvirker levetiden, og risikoen for lekkasjer og skader øker med alderen.

Vurdering av avvik:

- Eldre våtrom økt risiko: (TG3) Rommet fremstår som et eldre våtrom. Basert på alder på membran/tettesjikt, slukløsning og en samlet helhetsvurdering av rommets tilstand og alder må det påregnes økt risiko for lekkasjer og følgeskader. Oppgradering av rommet må derfor sannsynligvis påregnes innen rimelig tid. Erfaring viser også at oppgradering av eldre våtrom ofte avdekker ytterligere forhold som vil kreve tiltak og utbedringer. Ny eier må vurdere om og når rommet skal oppgraderes, men dersom rommet skal tilfredsstille dagens krav til våtrom, må det påregnes betydelige kostnader. Ved en eventuell oppgradering anbefales det også å skifte sluk, vann- og avløpsledninger.

Tiltak

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Kjøkken
Underetasje > Kjøkken (hybel)
Overflater og innredning,TG2

Kjøkkeninnredning med slette fronter. Benkeplate av laminat. Kjøkkenet er utstyrt med kombiskap (kjøl/frys), og komfyr. Generelt: Hvitevarer er ikke funksjonstestet og heller ikke videre vurdert. Normal bruksslitasje som hakk, sa r og mindre skader blir ikke omtalt. Fuktmåling: Det er foretatt en kontroll med fuktindikator på tilgjengelige, og erfaringsmessig utsatte steder. Det er ikke flyttet på hvitevarer/innbo.

Vurdering av avvik:

- Eldre innredning: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og preget av slitasje og enkelte skader, samt mangler funksjoner og løsninger som forventes etter dagens standard. Utskifting bør vurderes av ny eier.

Tiltak

Underetasje > Kjøkken (hybel)
Avtrekk,TG2

Kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk. Kommentar: Det er ikke gitt opplysninger om manglende bruksfunksjon. Tilstandsvurderingen gjelder i hovedsak løsningen for avtrekks- og ventilasjon over kokesone, og må ikke forveksles med en teknisk vurdering av selve ventilatoren. Levetid/funksjonstid for ventilatoren er derfor ikke lagt til grunn ved vurderingen av denne bygningsdelen.

Vurdering av avvik:

- Kjøkkenventilator redusert funksjon/effekt: Eldre ventilator med redusert funksjon/effekt. Vedlikehold, reparasjon eller utskifting bør derfor påregnes etter hvert.

Tiltak

1. Etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2

Kjøkkeninnredning med slette fronter. Benkeplate av laminat. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskmaskin, kjøleskap, og komfyr. Generelt: Hvitevarer er ikke funksjonstestet og heller ikke videre vurdert. Normal bruksslitasje som hakk, sa r og mindre skader blir ikke omtalt. Fuktmåling: Det er foretatt en kontroll med fuktindikator på tilgjengelige, og erfaringsmessig utsatte steder. Det er ikke flyttet på hvitevarer/innbo.

Vurdering av avvik:

- Eldre innredning: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og preget av slitasje og enkelte skader, samt mangler funksjoner og løsninger som forventes etter dagens standard. Utskifting bør vurderes av ny eier.

Tiltak

1. Etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2

Kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk. Kommentar: Det er ikke gitt opplysninger om manglende bruksfunksjon. Tilstandsvurderingen gjelder i hovedsak løsningen for avtrekks- og ventilasjon over kokesone, og må ikke forveksles med en teknisk vurdering av selve ventilatoren. Levetid/funksjonstid for ventilatoren er derfor ikke lagt til grunn ved vurderingen av denne bygningsdelen.

Vurdering av avvik:

- Ikke funksjonstestet: Av/på-bryter er defekt, og funksjon er derfor ikke testet. Det er usikkerhet knyttet til funksjon, og reparasjon eller utskifting må påregnes.

Tiltak

Toalettrom
1. Etasje > Toalettrom
Sanitærutstyr,TG2

Rommet er innredet med toalett og vegghengt servant.

Vurdering av avvik:

- Sanitærutstyr alder: Sanitærutstyr/installasjoner har en normal levetid på mellom 10 og 50 år. Alder tilsier derfor at det bør påregnes utskiftinger etter hvert.

Tiltak

1. Etasje > Toalettrom
Avtrekk/ventilasjon,TG2

Ventilasjon/avtrekk består av naturlig ventilering via ventil i himling.

Vurdering av avvik:

- Kun naturlig ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon, mens standarden krever mekanisk avtrekk og tilluft for tilfredsstillende ventilasjon.

Tiltak

Tekniske installasjoner
Innvendige vann og avløpsrør,TG2

Vannledninger av kobber og avløpsrør av plast. Generelt: Deler av installasjonen er skjult/innbygd og vurderingen er basert på alder og lett tilgjengelige deler. Skjulte forhold kan ikke utelukkes. Utvendig røropplegg er ikke kontrollert eller vurdert i denne rapporten. Evt. stoppekraner er ikke funksjonstestet, men det er heller ikke gitt opplysninger om kjente feil eller mangler. Levetid/funksjonstid: Vannledninger av kobber har oppgitt funksjonstid fra 15 til 33 år. Vannledninger av rør-i-rør har oppgitt funksjonstid på 40 år. Avløpsrør av støpejern/soilrør har en har oppgitt funksjonstid på 33 år. Avløpsrør av plast har en har oppgitt funksjonstid fra 33 til 67 år. Vannmåler: Det er montert vannmåler, som innebærer at vannforbruket registreres etter faktisk bruk og ikke etter stipulert forbruk. Dette kan ofte gi lavere kostnader enn stipulert forbruk, avhengig av faktisk vannforbruk. Vannmåleren må avleses og rapporteres i henhold til kommunens rutiner.

Vurdering av avvik:

- Passert funksjonstid: Over halvparten av forventet funksjonstid for eldre røropplegget er passert. På bakgrunn av alder må det påregnes økt risiko for funksjonssvikt, lekkasjer og andre aldersrelaterte problemer. Deler av anlegget er skjult, og den faktiske tilstanden er derfor ukjent. Det anbefales jevnlig tilsyn og overvåking, slik at nødvendige reparasjoner eller utskiftninger kan utføres ved behov eller i forbindelse med fremtidige oppgraderinger.

Tiltak

Ventilasjon,TG2

Ventilasjon av naturlig ventilasjon via ventiler på yttervegg/vinduer. Kommentar: Ventilasjon er også videre omtalt og vurdert under evt. toalettrom, våtrom og kjøkken.

Vurdering av avvik:

- Begrenset ventilering i enkelte rom: Det er begrenset ventilering i enkelte rom i boligen, og dette bør utbedres for å opprettholde et godt inneklima for helse, trivsel og komfort. Mangelfull ventilasjon øker fuktigheten i inneluften, noe som blant annet kan føre til kondens på vinduer, mugg i hjørner og bak innredning mot kalde overflater.

Tiltak

Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv),TG2

Det er montert en luft-til-luft varmepumpe. Innerdel er plassert i hall i underetasje. Årstall/Alder: Produksjonsår er anslått til ca. 2010 basert på modellbetegnelse, serienummer og tilgjengelig produktinformasjon for den aktuelle Toshiba-serien. Viktig: Anlegget er kun enkelt, visuelt kontrollert. Service/vedlikehold: Jeg kjenner ikke til servicehistorikk. Det anbefales regelmessig vedlikehold. Levetid: Normal levetid varierer, men generelt kan man forvente omkring 15-20 år. Dette kan imidlertid variere avhengig av flere faktorer, som kvaliteten på utstyret, bruksintensitet, og hvor godt anlegget er vedlikeholdt.

Vurdering av avvik:

- Passert funksjonstid (varmepumpe): Over halvparten av forventet funksjonstid er passert (usikker fremtidig funksjon for varmepumpe inntreffer ved 15 år), og på grunn av alder er det økt sannsynlighet for feil som kan medføre behov for reparasjon og/eller utskifting i perioden fremover.

Tiltak

Varmtvannsbereder/tank,TG2

Varmtvannsbereder er plassert i/på bod/teknisk rom. Størrelse: Ca 200 liter. Årstall/alder: Produksjonsår er ukjent, men varmtvannsberederen vurderes å være fra ca. 1970 1980 basert på modell og utførelse. Merk: Dersom varmtvannsberederen er koblet til med vanlig stikkontakt, og ikke en fast tilkobling, anbefales det på generelt grunnlag å jevnlig se etter varmgang i støpselet.

Vurdering av avvik:

- Funksjonstid: Berederen har passert, eller passerer snart 20 år, og har en usikker gjenværende funksjonstid før den må skiftes ut. Selv om varmtvannsberederen fungerer nå, kan det plutselig oppstå funksjonssvikt eller lekkasje på eldre beredere.

Tiltak

Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2

Boligen har tilfylte masser mot kjeller/underetasje. Eventuell drenering og fuktsikring som ligger under bakkenivå, er naturligvis ikke tilgjengelig for kontroll utover visuelle observasjoner og anslått alder. Kommentar: Det kan være flere forhold under bakkenivå som potensielt kan ha en negativ innvirkning (for eksempel vannårer i fjellet/terrenget, tilsig av fuktighet, osv.) Levetid: Dreneringen rundt boligen sørger for at det ikke trenger vann inn i kjeller/underetasje. De drenerende massene rundt boligen blir vanligvis tette av jord og leire etter en tid. Avhengig av forholdene rundt boligen og kvaliteten på selve dreneringen, kan levetiden variere fra 20 til 60 år. Det anbefales jevnlig vedlikehold av blant annet drensrør.

Vurdering av avvik:

- Levetid/funksjonstid og fuktnivå: Det er registrert forhøyet fuktnivå i konstruksjoner mot terreng, og over halvparten av forventet levetid for drenering er passert, som kan være en indikasjon på at drenering/fuktsikring har begrenset effekt. Forhøyet fukt kan over tid gi fuktskader, misfarging, sopp- og råteskader og dårlig inneklima, særlig dersom det er påforede konstruksjoner mot terreng. Det anbefales nærmere undersøkelse av årsak (drenering, fuktsikring, terrengfall, overvann osv) og utbedring av fuktkilden, og inntil årsaken er avklart bør tilstanden overvåkes jevnlig.
- Manglende/mangelfull topplist på fuktsikring: Topplist på grunnmursplast/fuktsikring er mangelfull eller mangler på kortside mot garasje. Uten tilfredsstillende avslutning i overkant kan vann, jord og finstoff trenge ned mellom fuktsikringen og grunnmuren. Dette kan redusere effekten av fuktsikringen og gi økt fuktbelastning mot grunnmuren. Det anbefales å montere/utbedre topplist for å lukke overgangen og redusere risikoen for fuktinntrenging.
- Mangelfullt fall / fuktig terreng: Terrenget har ikke tilfredsstillende fall bort fra boligen. Overflatevann ledes derfor ikke tilstrekkelig bort, noe som gir økt fuktbelastning mot grunnmur og konstruksjoner mot terreng, samt risiko for vannansamling. Det ble også registrert svært fuktige områder på plenen på baksiden av boligen. Dette kan indikere at større mengder overflatevann ledes inn på eiendommen. Forholdet bør undersøkes nærmere for å avklare årsak og behov for tiltak. Det anbefales å etablere fall bort fra boligen, normalt minimum ca. 2 cm per meter de første 3 meterne, eventuelt andre tiltak for effektiv bortledning av overflatevann.

Tiltak

Grunnmur og fundamenter,TG2

Boligen har grunnmur med kjeller/underetasje. Generelt: Vurderingen er basert på visuelle undersøkelser av tilgjengelige deler på befaringsdagen og skjulte forhold kan ikke utelukkes. Fundamenter er normalt ikke tilgjengelige for kontroll.

Vurdering av avvik:

- Avflassing/avskalling på grunnmur: Det er stedvis skader eller slitasje med avflassing/avskalling på grunnmuren, som medfører behov for vedlikehold og tiltak.
- Riss: Det er observert riss. Dette vurderes ikke å ha vesentlig konstruksjonsmessig betydning, og ingen tiltak anses som nødvendig slik det fremstår i dag. Dersom det oppstår endringer, bør dette undersøkes nærmere for å kartlegge årsaken og vurdere eventuelle nødvendige tiltak.

Tiltak

Enebolig

Garasje
Standard :
Bygget har i hovedsak en normal standard.
Vedlikehold :
Det er ikke utført en tilstandsvurdering av bygget, dette kan eventuelt bestilles som et tillegg. Det kan derfor foreligge feil, mangler eller vedlikeholdsbehov som ikke er omtalt i denne rapporten. Det bør likevel nevnes at det er behov for vedlikehold og utskiftinger.

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Eiendommen selges slik den fremstår på visningstidspunkt mtp rydding og rengjøring. Ytterligere rengjøring og rydding etter visning vil ikke forekomme.

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Generelle bestemmelser:
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.