Norheimsvegen 8

Nordvik Bolig har gleden av å presentere Norheimsvegen 8 - en velholdt og sentrumsnær enebolig med utleiemuligheter, flott utsikt og grense til Movatnet!

Kort oppsummert:
- Svært sentrumsnær beliggenhet med gangavstand til "alt"
- Nydelig utsikt og grense til Movatnet med båtfestemuligheter
- Ny bordkledning og etterisolert i 2024/2025
- Pågående oppgradering av terrasse med nytt glassrekkverk under ferdigstilling
- Utleiemuligheter i 2.etasje, pusset opp og etablert i 2022
- Hybel i underetasje (ikke godkjent)
- Flotte uteområder og idyllisk hageareal
- Grindabygg
- Boligen har stort potensiale, men flere bruksmuligheter

Velkommen til visning, husk påmelding!

Eierform
Boligen ligger på eiet tomt.

Areal og opprettelsesgrunnlag
Eiendommen ble opprettet ved oppmålingsforretning i 1950. I 2009 ble et tilleggsareal, tidligere gnr. 31 bnr. 201, kjøpt og sammenføyd med eiendommen. Dagens tomteareal utgjør 709,2 m² og er beregnet fra matrikkelkartet.

Grenser
Ifølge matrikkelen er vestgrensen registrert som vannkant. Nord-, øst- og sørgrensen er registrert med middels til høy nøyaktighet.

Boligen har følgende oppvarmingskilder:
- Pipe med ildsted i stue hovedetasje
- Luft-til-luft varmepumpe i hver etasje
- I følge tilstandsrapport er det varmekabler på soverom, gang, kjøkken, stue og bad i kjeller. I hovedetasjen og i andre etasje er det varmekabler på badet.

Dersom rom mangler fast installert oppvarmingskilde på visning, følger ikke dette med i handelen.

Eiendommen ligger sentralt plassert i Norheimsund, et livlig tettsted ved Movatnet. Tettstedet byr på en rekke servicetilbud, skoler og barnehager i umiddelbar nærhet. Her får man en praktisk hverdag med kort vei til det meste, samtidig som man kan nyte gode tur- og friluftsmuligheter.

SENTRUM OG HANDEL
I Norheimsund sentrum finner man et variert utvalg av butikker og serveringssteder. Kaffimat ligger kun 130 meter fra eiendommen. Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres hos Coop Prix Norheimsund, som er 200 meter unna. Videre er Iversen Galleri, Bakeri & Konditori tilgjengelig på 310 meters avstand. SPAR Norheimsund og Vinmonopolet m.m i Norheimsund bidrar også til et komplett handelstilbud i området.

NÆROMRÅDET
Nærområdet rundt eiendommen er preget av en flott utsikt over Movatnet. Beboere kan nyte gode solforhold gjennom dagen.

SKOLE, BARNEHAGE OG SERVICE
For barnefamilier er det flere tilbud i nærheten. Norheimsund skule, som dekker 1.-7. Trinn, er kun syv minutter å gå fra eiendommen og har 287 elever fordelt på 16 klasser. Sandven Fus barnehage, for barn i alderen 1-5 år, ligger ni minutter til fots og har 82 barn. Kvam ungdomsskule (8.-10. Trinn) med 263 elever og 18 klasser nås på ni minutter med bil, mens Sjydnahaugen barnehage er åtte minutter unna med bil. Kvam vidaregåande skule, avdeling Norheimsund, er også lokalisert i området.

Eiendommen har parkeringslomme langs fylkesvegen. Eier benytter i dag eksisterende avkjørsel for kjøreadkomst ned til eiendommen, hvor det også er mulighet for parkering.

Kvam herad ga i 2008 dispensasjon fra reguleringsplanen for etablering av avkjørsels- og parkeringsløsning. Søknad om godkjenning av avkjørsel fra fylkesvegen ble senere avslått av Statens vegvesen i 2011, blant annet som følge av krav til sikt.

Avkjørselen benyttes i dag, men det foreligger ikke dokumentasjon på at denne er godkjent av veimyndigheten. Kjøper overtar risikoen for videre bruk av avkjørselen, herunder eventuelle krav eller pålegg fra offentlige myndigheter.

Formuesverdien er beregnet ved hjelp av Skatteetatens boligkalkulator, og det tas forbehold om feil ved beregningen.

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 14.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4622/31/85:
17.07.1950 - Dokumentnr: 755 - Registrering av grunn
Rettighetshaver: Knr:4622 Gnr:31 Bnr:50
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om kloakkledn
Skylddelingsforrenting fra eiendommens opprinnelse. I dokument beskrives eiendommens gjerdeplikt mot punkt 7-6-5-4 i vedlagt kart og at Norheim har rett til å føre kloakkledning fra gnr 31 bnr 50 i grenselinje 3-4 i vedlagt kart.

10.06.2009 - Dokumentnr: 414084 - Best. om adkomstrett
Allmenn gangvei.
10.06.2009 - Dokumentnr: 414084 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:4622 Gnr:31 Bnr:4
Jordbruksvei.
I 2009 ble det inngått en avtale i forbindelse med at daværende bnr. 201 ble overdratt fra Kvam herad til eierne av bnr. 85. Bnr. 201 er senere sammenføyd med bnr. 85 og inngår dermed i dagens eiendom. Avtalen fastsetter allmenn gangveirett langs den etablerte veien fra fylkesveien og frem til regulert friareal. Det er også rett til kjøring i forbindelse med drift og vedlikehold av friarealet og eventuell vei på friarealet. Eier av bnr. 4 har rett til å benytte samme vei som jordbruksvei. Eier av eiendommen har ansvar for drift og vedlikehold av veien innenfor egen grunn. Bestemmelsene om ferdsel, veirett og vedlikeholdsansvar ble tinglyst som heftelser på bnr. 85 og daværende bnr. 201.

03.02.1964 - Dokumentnr: 219 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:1238 Gnr:31 Bnr:201
Skylddelingsforretning for bnr 201. Bnr 201 ble senere slått sammen med bnr 85, og eksisterer ikke lenger den dag idag.

12.12.2002 - Dokumentnr: 4480 - Grensejustering
Gjelder denne registerenheten med flere
Målebrev der det ble gjennomført en ensidig grensejustering av 140,2 kvm fra gnr 31 bnr 4 til gnr 31 bnr 85.

08.07.2009 - Dokumentnr: 499416 - Sammenslåing
Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Knr:1238 Gnr:31 Bnr:201
Sammenslåing av bnr 201 og bnr 85. Eiendommen beholder bnr 85 og er beskrevet å ha et areal på 709,2 kvm.

28.03.1983 - Dokumentnr: 1217 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighet hefter i: Knr:4622 Gnr:31 Bnr:4
Eier av gnr 31 bnr 4 gav gnr 31 bnr 85 tillatelse til oppføring av takutbygg over inngangsdør på boligen til inntil 2,8 meter fra nabogrense.

Denne eiendommen er tidligere utskilt fra eiendommen med gnr 31 bnr 4 i Kvam kommune ( hovedbølet ).

Selv om heftelsene ikke er tinglyst på eiendommen som selges, vurderes de å ha betydning for denne eiendommen. Heftelsene kan ikke slettes uten rettighetshavers samtykke. Ta kontakt med megler ved spørsmål rundt dette.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

Det foreligger godkjente byggetegninger for takoverbygg, datert 1.11.1982.

Det foreligger godkjent søknad med byggetegninger for tilbygg på bolig samt terrengarbeid og mur mot Movatnet, datert 15.05.2003. Det gjøres oppmerksom på at dagens planløsning ikke stemmer overens med godkjente byggetegninger:
- Underetasjen er idag innredet som en hybel med kjøkken, bad, soverom og stue. Underetasje er byggemeldt med vaskerom, arbeidsrom, disponibelt tom og tre boder samt naust (innredet som verksted og bod). Dagens innredning av underetasje ikke godkjent for varig opphold. Takstmann opplyser om at takhøyden i underetasje er lavere en dagens anbefalinger, særlig for rom for varig opphold. Kjøper overtar risikoen for de nevnte forholdene, herunder risikoen for fremtidig bruk, eventuelle kostnader til utbedring og pålegg fra det offentlige.
- Det er opprinnelig byggemeldt soverom der entre til hoved- og 2.etasje har entre idag.

Det foreligger godkjente byggetegninger for grindbygg og mur, datert 22.08.2011.

ENEBOLIG

Utvendig:

Taktekking: Yttertak er tekket med skiferheller.

Levetid:
Normal levetid for skiferheller er 50 til 80 år.
Stedvis utskifting av heller er normalt mellom 10 og 50 år.

Generell kommentar:
Skifertak kan ha lang levetid, men dette avhenger av ytre påvirkninger og kvaliteten på steinen. Overganger, gjennomføringer og vinkler, som ved sløyser, pipe og takopplett, er særlig utsatte områder. Men det er som regel undertaket som har kortere levetid, blant annet som følge av korrosjon på innfesting og råteskader i rekter og lekter. På bakgrunn av dette bør undertaket kontrolleres nærmere for å kartlegge tilstanden. Slike undersøkelser inngår normalt ikke i denne typen oppdrag.

Inspisert/vurdert fra:
Vurderingen er basert utelukkende på synlige observasjoner innvendig og utvendig fra bakkenivå. Jeg har ikke inspisert konstruksjonen fra en stige eller beveget meg rundt på taket siden jeg ikke mener det er sikkerhetsmessig forsvarlig. Det kan derfor være skader, feil eller mangler som ikke er avdekket under befaringen. Vær oppmerksom på denne risikoen. En nærmere undersøkelse av taket kan gjennomføres under sikre forhold, med klatresele, drone elr. liknende.

Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er takrenne og nedløp av alu/stål.

Kommentar:
Ved oppholdsvær er det ikke mulig å kontrollere eventuelle lekkasjer fra takrenner og nedløp, og fallforhold i takrenner er generelt vanskelig å vurdere fra bakkenivå. Videre bortledning av takvann vurderes under punktet drenering . Det må påregnes jevnlig vedlikehold med rengjøring og kontroll av takrenner og nedløp.

Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon i trevirke, delvis innredet/innbygget loft/konstruksjon og kaldtloft.

Kommentar:
Vurderingen av bygningsdelen er basert på det som var synlig og tilgjengelig på befaringsdagen, og det presiseres at deler av takkonstruksjonen er lukket på begge sider og kun delvis tilgjengelig for undersøkelse, noe som innebærer at skjulte feil og mangler ikke kan utelukkes.

Merk:
Tilgang for undersøkelse var begrenset på befaringsdagen, blant annet på grunn av manglende gulv, manglende adkomst/stige, samt lav takhøyde slik at deler av konstruksjonen kun var delvis tilgjengelig for inspeksjon. Dette medfører at eventuelle avvik kan være skjult og ikke ble avdekket ved befaringen. Det anbefales rydding/tilrettelegging og ytterligere undersøkelser.

Yttervegger/Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført i trekonstruksjon.
Utvendig kledd med bordkledning.

Kommentar:
Vurdert fra bakkeplan, med stikkprøver på noen få tilfeldig valgte områder. Bakenforliggende konstruksjon er ikke tilgjengelig for kontroll, og skjulte feil/avvik kan ikke utelukkes. På eldre boliger bør det påregnes loddavvik utover dagens krav.

Til informasjon:
Tidspunktet for eventuell utskifting av kledning er vanskelig å anslå, da dette vil variere ut fra klimatiske forhold, vedlikeholdsintervaller osv.

Vinduer og ytterdører: Vinduer med isolerglass og ytterdører i trevirke.

Kommentar:
Det ble utført en tilfeldig funksjonstest og visuell kontroll av enkelte vinduer og dører. Punkterte vinduer kan være vanskelig å avdekke på grunn av vær- og lysforhold på befaringstidspunktet. Behov for justering og normalt vedlikehold vurderes normalt ikke som et vesentlige avvik.

Vinduer og ytterdører (nye): Vinduer med isolerglass og ytterdører i trevirke.

Kommentar:
Det ble utført en tilfeldig funksjonstest og visuell kontroll av enkelte vinduer og dører. Punkterte vinduer kan være vanskelig å avdekke på grunn av vær- og lysforhold på befaringstidspunktet. Behov for justering og normalt vedlikehold vurderes normalt ikke som et vesentlige avvik.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Boligen har altan/terrase mot vest og takterrasse mot nord.

Risikokonstruksjon:
Det gjøres oppmerksom på at en takterrasse over et innredet rom anses som en risikokonstruksjon som har en høy skadefrekvens. Den betraktes som spesielt utsatt for fuktighet på grunn av risikoen for kondens og vannlekkasje. Vurderingen gjelder det som er synlig, og konstruksjonen bør jevnlig inspiseres. Normal levetid på membran/tettesjikt er mellom 15 og 35 år.

Kommentar:
Undersøkelsene er basert på visuell undersøkelse, samt stikkprøver. For opplysninger om størrelse, se eget felt under areal. - Plattinger og uteområde på bakkenivå verken kontrolleres ikke og vurderes normalt ikke i denne rapporten med mindre det er nevnt under.

Helse, miljø og sikkerhet:
Rekkverk og fallsikring er kommentert/omtalt uten tilstandsgrad etter føringene i forskrift til avhendingslova. Avvik fra dagens krav og mulige konsekvenser er omtalt, uten tilstandsgrad. Mangelfull sikring kan øke risikoen for fall og personskade, særlig for barn. Utbedringer anbefales generelt for å redusere risikoen for skader.

Følgende forhold ble avdekket:
Rekkverkshøyden oppfyller verken dagens eller datidens krav.

Innvendig:

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Pipe med ildsted i stue.

Pipe og ildsted: (HMS)
Pipen over tak vurderes under eget punkt, men øvrige deler av pipen, røykløp og ildsted med tilhørende deler er ikke tilstandsvurdert, da dette ikke er en del av kontrollpunktene i forskrift til avhendingsloven og krever særskilt fagkompetanse. Pipe og ildsted kan derfor ha avvik, feil eller mangler som ikke er omtalt i denne rapporten. Det anbefales jevnlig tilsyn og kontroll av pipe og ildsted av feiervesen eller annen fagkyndig, særlig før bruk, ved eldre installasjoner eller dersom det er usikkerhet knyttet til tilstand. Ved tilsyn fra feiervesenet inngår normalt også kontroll av røykvarslere og slokkeutstyr.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er rom mot terreng som delvis er innredet med påforede gulv/vegger og delvis uinnredet med synlig grunnmur.

Merk:
Det gjøres oppmerksom på at påforede gulv og vegger er særlig fuktutsatte konstruksjoner som erfaringsmessig ofte har skader eller nedsatt funksjon. Eldre boliger har ofte manglende fuktsikring i gulv mot grunn og vegger mot terreng, noe som kan medføre fuktopptak (kapillært oppsug) og øvrige fuktrelaterte problemstillinger, med påfølgende skader og følgeskader. Det anbefales jevnlig tilsyn for å avdekke eventuell fukt samt mugg- og råteskader.

Hulltaking:
Det er tatt hull for fuktsøk i nedre del av veggen i vaskekjeller. - Dette er en inspeksjonsmetode for å sjekke etter avvik, fukt og skader. Det gjøres oppmerksom at på dette er en stikkprøve, det kan ikke utelukkes fukt eller skader andre steder i skjult konstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan f.eks endre seg ved årstider, fukt- og temperaturforhold.

Relativ luftfuktighet (RF) ble målt med probe i veggkonstruksjonen:
Målingen viste 89,8 %, ved 16,3 celsius.

Under ca. 60 % RF anses normalt som tørt. Ca. 60 75 % RF vurderes som moderat fuktnivå, mens over ca. 75 80 % RF gir økt risiko for muggvekst og fuktrelaterte skader over tid.

Vektprosent i trevirke er målt på innside av inspeksjonshull:
Målingen viste vektprosent på 29,7 %

Under 16 % anses normalt som tørt. Verdier mellom 16 20 % ligger i risikosonen, mens over 20 % innebærer høy risiko for fukt- og råteskader.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Jeg kjenner ikke til grunnforholdene, og vurderingen er naturligvis begrenset. Det presiseres at det ikke er utført grunnundersøkelser.

Merk:
Det skal ikke settes TG (tilstandsgrad) på byggegrunn.

Fuktsikring og drenering: Boligen har tilfylte masser mot kjeller/underetasje. Eventuell drenering og fuktsikring som ligger under bakkenivå, er naturligvis ikke tilgjengelig for kontroll utover visuelle observasjoner og anslått alder.

Kommentar:
Det kan være flere forhold under bakkenivå som potensielt kan ha en negativ innvirkning (for eksempel vannårer i fjellet/terrenget, tilsig av fuktighet, osv.)

Levetid:
Dreneringen rundt boligen sørger for at det ikke trenger vann inn i kjeller/underetasje. De drenerende massene rundt boligen blir vanligvis tette av jord og leire etter en tid. Avhengig av forholdene rundt boligen og kvaliteten på selve dreneringen, kan levetiden variere fra 20 til 60 år. Det anbefales jevnlig vedlikehold av blant annet drensrør.

Grunnmur og fundamenter: Boligen har grunnmur med kjeller/underetasje.

Generelt:
Vurderingen er basert på visuelle undersøkelser av tilgjengelige deler på befaringsdagen og skjulte forhold kan ikke utelukkes. Fundamenter er normalt ikke tilgjengelige for kontroll.

Oljetank: Eier/oppdragsgiver har bekreftet at det ikke er oljetank på eiendommen.

TG2
Taktekking
Levetid/funksjonstid:
Over halvparten av forventet levetid for taktekking og undertak er passert. På grunn av alderen øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare skader på underliggende konstruksjoner dersom tiltak ikke gjennomføres i tide. På bakgrunn av dette bør det foretas jevnlig kontroll og eventuelt utskifting av alderssvekkede deler for å redusere risikoen for lekkasjer. Ved omlegging eller utskifting av taktekking bør det også vurderes utskifting av beslag, takrenner, vannbord og vindskier.

Takkonstruksjon/Loft
Begrenset lufting/ventilering:
Det er begrenset med lufting/ventilering på loftet, som anbefales å utbedre siden det medfører større risiko for kondens og fukt-/råteskader. Bør jevnlig kontrolleres. Ventilasjons/luftekanal avsluttet på kaldtloft:
Ventilasjon/luftekanal for det som trolig er for (kjøkken/bad), er avsluttet på loftet uten videre føring over tak i takhatt. Dette medfører at varm og fuktig avtrekksluft slippes ut på loftet hvor den møter kaldere luft og kan kondensere. Forholdet kan over tid føre til oppfukting av konstruksjonen med risiko for fukt- og råteskader. På bakgrunn av dette bør ventilasjonskanalen føres ut over tak i takhatt.

Vinduer og ytterdører
Slitasje med behov for vedlikehold og utskiftinger:
På grunn av værpåkjenning og slitasje er det behov for vedlikehold. Manglende vedlikehold kan føre til at materialene trekker fukt og blir skadet, med risiko for råte over tid. Det bør også etter hvert påregnes utskifting av eldre vinduer og dører basert på alder og tilstand. Fuktsvelling på ytterdør:
Det er påvist fuktsvelling i nedre del av ytterdør til første etasje. Døren er fortsatt funksjonell til tross for avviket, men uten tiltak vil skaden trolig utvikle seg videre. For å utbedre avviket må døren skiftes. For å redusere videre fuktpåkjenning og begrense risiko for tilsvarende skader anbefales det å etablere takoverheng over døren. Usikker fremtidig funksjon isolerglass over 35 år:
Isolerglassrutene er eldre enn 35 år, og har på grunn av alder usikker fremtidig funksjon. Det må påregnes økende risiko for punktering med redusert isolerende effekt over tid. Utskifting av berørte ruter må påregnes ved punktering.

Innvendige overflater
Slitasje og skader (særlig gulv):
Det er en del slitasje og skader, spesielt på gulv, men forholdet er i hovedsak av estetisk betydning og eventuell oppussing bør vurderes ut i fra eget behov og krav. Gjenstående arbeider / ufagmessig utførelse:
Det er en del gjenstående arbeider / ufagmessig utførelse, blant annet ved listverk og overganger. Dette bør ferdigstilles eller utbedres ut fra eget behov og krav.

Innvendige trapper
Redusert funksjonalitet:
Det gjøres oppmerksom på at trappen(e) ikke har optimal funksjonalitet på grunn av smale inntrinn, smal bredde i trappeløpet og lav takhøyde. Dette gir økt risiko ved bruk og redusert funksjonalitet.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
Treødeleggende insekter:
Det er registrert spor etter treødeleggende insekter, som eksempelvis boremel, utflygningshull eller gangsystemer. Treødeleggende insekter kan over tid svekke trekonstruksjoner. Det anbefales nærmere undersøkelse av fagkyndig/skadedyrfirma for å kartlegge art, omfang og eventuell pågående aktivitet. Behov for tiltak/bekjempelse må vurderes ut fra resultatet av nærmere undersøkelser. Slike insekter har ofte bedre livsvilkår ved forhøyet fuktnivå, og viktige forebyggende tiltak er å holde fuktnivået i trevirke nede og sørge for god ventilering.

1. Etasje - Bad - Dokumentasjon for våtrom
Manglende/utilstrekkelig dokumentasjon:
Det er ikke fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt/membran/tettesjikt, og eventuelt diffusjonstetting for innfelte eller gjennomgående installasjoner mot kald sone (for eksempel downlights, vann-/avløpsrør, ventilasjonskanaler eller høyttalere). Dette medfører usikkerhet knyttet til om tettesjikt og eventuell diffusjonssperre er korrekt utført, med risiko for lekkasjer, kondens og fuktskader.

Det anbefales å innhente dokumentasjon dersom det er mulig, hvis ikke må det knyttes økt usikkerhet til utførelsen og TG 2 settes uavhengig av tettesjiktets faktiske tilstand, som vurderes under eget punkt. For eldre våtrom foreligger det normalt ikke dokumentasjon i henhold til dagens krav.

1. Etasje - Bad - Overflater gulv
Fallforhold:
Gulvet har ikke tilfredsstillende fallforhold, verken lokalt fall mot sluk eller høydeforskjell mellom sluk og gulv ved dør. Dette kan medføre vannoppsamling på gulvet, økt belastning på fuktsikringen og økt risiko for lekkasje. Forholdet bør tas hensyn til ved bruk. Utbedring anses lite kostnadseffektivt som et enkeltstående tiltak, men bør vurderes i forbindelse med oppgradering av rommet. Dersom det ikke er montert tett dusjkabinett bør dette vurderes slik at dusjvann går direkte i sluk. Dette gir minimal fuktpåkjenning på gulv/vegger ved dusjing og reduserer risikoen for skader. Manglende synlig membranoppkant ved dørterskel:
Det er ikke synlig oppkant for det vanntette sjiktet (fuktsikring/membran) ved dørterskelen. Det skal være en vanntett oppkant på minimum 15 mm over ferdig gulv ved døråpninger dersom det ikke er 1:100 fall på gulvet. En terskel av trevirke regnes ikke som en vanntett løsning. Det anbefales å demonteres feielist for å avdekke om det er membranoppkant. Dersom det mangler øker dette risikoen for vannlekkasje ut av rommet ved vannsøl eller lekkasje.

1. Etasje - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk
Membran/tettesjikt passert alderskriteriet:
Membran/tettesjikt har passert alderskriteriet for usikker fremtidig funksjon. Dette medfører økt risiko for aldersrelaterte svekkelser i fuktsikringen, med økt risiko for lekkasjer og følgeskader over tid. Jevnlig kontroll og forsiktig bruk anbefales, og oppgradering/utskifting av tettesjikt må påregnes etter hvert eller når behovet oppstår. Vindu i våtsone:
Vindu er montert i våtsone (inntil 1 meter ut fra dusjdør, dusjkabinett eller badekar), noe som medfører økt risiko for fuktskader. Det vurderes ikke å være behov for tiltak så lenge dusjdører/dusjkabinett benyttes og overflaten ikke utsettes for direkte vannsprut. Avvik er satt i henhold til standardens krav. Sluk lite tilgjengelig:
Sluket og overgangen mellom sluk/klemring/tettesjikt var lite tilgjengelig på befaringsdagen (under badekar). På grunn av risikoen for skader på utstyr og overflater, og at gjenstanden er tung, er det ikke gjort tilstrekkelige undersøkelser, og det anbefales undersøkelse når forholdene ligger til rette for det.

1. Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning
Alder generell opplysning:
Innredning og sanitærutstyret er av eldre dato, og det bør påregnes vedlikehold, reparasjoner og eventuelt utskiftinger i tiden fremover. Mangelfull utførelse eller gjenstående arbeider:
Det er registrert mangelfull fagmessig utførelse ved servantens overløp. Foreslått tiltak er ferdigstillelse og/eller utbedring i henhold til faglig god utførelse.

2. Etasje - Bad - Dokumentasjon for våtrom
Manglende/utilstrekkelig dokumentasjon:
Det er ikke fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt/membran/tettesjikt, og eventuelt diffusjonstetting for innfelte eller gjennomgående installasjoner mot kald sone (for eksempel downlights, vann-/avløpsrør, ventilasjonskanaler eller høyttalere). Dette medfører usikkerhet knyttet til om tettesjikt og eventuell diffusjonssperre er korrekt utført, med risiko for lekkasjer, kondens og fuktskader.

Det anbefales å innhente dokumentasjon dersom det er mulig, hvis ikke må det knyttes økt usikkerhet til utførelsen og TG 2 settes uavhengig av tettesjiktets faktiske tilstand, som vurderes under eget punkt. For eldre våtrom foreligger det normalt ikke dokumentasjon i henhold til dagens krav.

1. Etasje - Stue/kjøkken - Overflater og innredning
Skader og bruksslitasje på innredning:
Kjøkkeninnredningen har skader og preg av bruksslitasje, og vedlikehold eller utskifting bør vurderes av ny eier.

1. Etasje - Stue/kjøkken - Avtrekk
Kjøkkenventilator redusert funksjon/effekt:
Eldre ventilator med redusert funksjon/effekt. Vedlikehold, reparasjon eller utskifting bør derfor påregnes etter hvert.

2. Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning
Manglende lekkasjesikring):
Det er krav (gjeldende fra 1. juli 2010) om at det skal monteres en waterguard/fuktføler med vannstoppventil på rom med vanninstallasjoner der det ikke er tilgang til fuktsikkert gulv og avrenning til sluk, for eksempel rom med vaskemaskin eller oppvaskmaskin. En automatisk lekkasjestopper består av en fuktføler som gir signal til en ventil som stenger vanntilførselen ved registrert lekkasje. Ettermontering anbefales for å redusere risikoen for skader ved en eventuell lekkasje. Ettermontering/utbedring anbefales.

Innvendige vann og avløpsrør
Rørfordeling uten lukket fordelerskap:
Rørfordelingen er montert uten et lukket fordelerskap. Dersom det skulle oppstå en lekkasje, vil ikke denne løsningen konsentrere lekkasjevannet mot sluket, slik et lukket fordelerskap ville ha gjort. Overflater og eventuelt innbo/utstyr vil derfor være utsatt for skader ved en lekkasje. Funksjonstid/levetid:
Over halvparten av forventet levetid/funksjonstid for eldre røropplegget er passert. På bakgrunn av alder må det påregnes økt risiko for funksjonssvikt, lekkasjer og andre aldersrelaterte problemer. Deler av anlegget er skjult, og den faktiske tilstanden er derfor ukjent. Det anbefales jevnlig tilsyn og overvåking, slik at nødvendige reparasjoner eller utskiftninger kan utføres ved behov eller i forbindelse med fremtidige oppgraderinger.

Varmtvannsbereder/tank 1
Funksjonstid:
Berederen har passert, eller passerer snart 20 år, og har en usikker gjenværende funksjonstid før den må skiftes ut. Selv om varmtvannsberederen fungerer nå, kan det plutselig oppstå funksjonssvikt eller lekkasje på eldre beredere.

Varmtvannsbereder/tank 2
Funksjonstid:
Berederen har passert, eller passerer snart 20 år, og har en usikker gjenværende funksjonstid før den må skiftes ut. Selv om varmtvannsberederen fungerer nå, kan det plutselig oppstå funksjonssvikt eller lekkasje på eldre beredere.

Grunnmur og fundamenter
Riss/sprekker bør overvåkes:
Det er observert sprekker og skjevheter. Jevnlig tilsyn anbefales for å avklare om det er pågående utvikling. Dersom det oppstår endringer, bør dette undersøkes nærmere for å kartlegge årsaken og vurdere eventuelle nødvendige tiltak. Avflassing/avskalling på grunnmur:
Det er stedvis skader eller slitasje med avflassing/avskalling på grunnmuren, som medfører behov for vedlikehold og tiltak.

TG3
Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Slitasje med behov for vedlikehold/utskiftinger:
Konstruksjonen bærer preg av slitasje og værpåkjenning, med behov for vedlikehold og enkelte utskiftinger. Det er stedvis registrert råteskader i trevirke, herunder rekkverk og terrassebord. Manglende vedlikehold kan føre til økt fuktopptak og videre skadeutvikling. Det anbefales nødvendig vedlikehold og lokal utskifting av skadet trevirke for å begrense videre skadeutvikling og opprettholde konstruksjonens levetid. Skjevheter/nedbøyninger:
Det er observert skjevheter eller nedbøyninger på altan / terrasse mot vest. Forholdet kan skyldes setninger, svekket bæreevne, underdimensjonert bjelkelag eller for stor avstand mellom bjelkene. Dette gir redusert stabilitet og bruksfunksjon, og kan medføre risiko for videre utvikling over tid. Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsak og omfang. Forsterkning av bjelkelag eller andre konstruktive tiltak bør vurderes ut fra resultatet av nærmere undersøkelser. Lekkasje i membran/tettesjikt: (TG3)
Det er påvist lekkasje/funksjonssvikt i membran/tettesjikt og betydelige råteskader i konstruksjonen. Forholdet gir fuktinntrengning og fukt- og råteskader i underliggende konstruksjoner. Det bør gjøres ytterligere undersøkelser, og nødvendige tiltak/utbedringer må påregnes for å unngå videre skader og følgeskader.

Eier opplyser at lekkasjen på takterrassen mot nord skal utbedres før salg. Rapporten beskriver tilstanden på befaringsdagen.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Begrenset/mangellfull ventilasjon:
Det er begrenset eller mangelfull ventilasjon, og det bør etableres bedre ventilering/ventilasjonsløsning for å redusere fuktbelastningen. Alternativt anbefales det å montere en sorpsjonsavfukter, som i enda større grad enn ventiler kan bidra til å regulere fuktnivået. Plast (dampsperre) på vegger mot terreng:
Det er benyttet plast (dampsperre) på vegger mot terreng. Plast pa vegger mot terreng var en vanlig byggemetode før, men blir i dag sett pa som en risikokonstruksjon siden det erfaringsmessig oppsta r kondens mellom grunnmur og utlektet vegg. Konstruksjonen bør derfor jevnlig kontrolleres. Høye fuktverdier og innredet/varig opphold: (TG3)
Det er fuktmålinger som viser høye fuktverdier i konstruksjoner mot terreng. Siden det er innredet med påfòret gulv/vegger mot terreng av organiske materialer (trevirke o.l), må den nye eieren forvente å måtte gjøre tiltak og utskiftninger dersom man ønsker å benytte etasjen til varig opphold.

Årsakene til fuktproblematikk er som regel sammensatte og eksakt årsak er ikke kjent. Det bør derfor gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Kostnadsestimat gjelder riving og gjennoppbygging av påforede vegger samt utbedring av ventilasjon.

Krypkjeller
Lekkasjer med fukt- og råteskader (TG3):
Det er registrert lekkasje gjennom terrassedekket. Som følge av lekkasjen, kombinert med mangelfull ventilering av det lukkede rommet, har det oppstått fukt- og råteskader i undertaket over krypkjelleren. Det må påregnes utskifting av skadede deler av takkonstruksjonen for å stanse skadeutviklingen og redusere risikoen for ytterligere skader på konstruksjonen. Det anbefales samtidig å utbedre ventilasjonen i krypkjelleren for å sikre bedre luftsirkulasjon og redusere risikoen for fremtidige fukt- og råteskader.

Underetasje leilighet - Bad - Generell
Samlet vurdering av rommet: (TG3)
Våtrommet er vurdert til TG3 på bakgrunn av flere vesentlige avvik som samlet gir redusert funksjon og økt risiko for fukt- og følgeskader. Det er særlig lagt vekt på alder og tilstand på membran/tettesjikt og sluk, manglende eller mangelfull fuktsikring i våtsoner og utilstrekkelige fallforhold. Det foreligger også lite eller manglende dokumentasjon på utførelsen.

Samlet sett er avvikene av et slikt omfang at våtrommets funksjon og fuktsikkerhet ikke kan forventes ivaretatt ved normal bruk. Det kan også avdekkes ytterligere avvik når konstruksjonene åpnes i forbindelse med oppgradering.

Ny eier må derfor påregne omfattende oppgradering av rommet, med betydelige kostnader dersom våtrommet skal tilfredsstille dagens krav.

2. Etasje - Vaskerom - Generell
Delvis modernisert, men fortsatt eldre: (TG3)
Rommet benyttes i dag og er delvis modernisert (overflater/utstyr), men fremstår etter en samlet vurdering fortsatt som et eldre våtrom. Dette skyldes blant annet eldre slukløsning/alder på membran/tettesjikt som medfører økt risiko for lekkasjer og følgeskader.

Oppgradering/utskiftinger av sluk, røropplegg samt membran/tettesjikt må derfor påregnes som medfører betydelige kostnader. Ved en eventuell oppgradering anbefales det også å skifte vann- og avløpsledninger dersom dette ikke er skiftet i nyere tid.

Fuktsikring og drenering
Terrengforhold / fallforhold mot ved grunnmur/ringmur:
Terrenget har ikke tilfredsstillende fall ut fra boligen. Overflatevann ledes derfor ikke tilstrekkelig bort, noe som gir økt fuktbelastning mot grunnmur og konstruksjoner mot terreng, samt risiko for vannansamling. Det anbefales å etablere fall på minimum 2 cm per meter de første 3 meterne ut fra boligen, alternativt iverksette andre tiltak for effektiv bortledning av overflatevann. Manglende/mangelfull topplist på fuktsikring:
Topplist på grunnmursplast/fuktsikring er mangelfull eller mangler. Uten tilfredsstillende avslutning i overkant kan vann, jord og finstoff trenge ned mellom fuktsikringen og grunnmuren. Dette kan redusere effekten av fuktsikringen og gi økt fuktbelastning mot grunnmuren. Det anbefales å montere/utbedre topplist for å lukke overgangen og redusere risikoen for fuktinntrenging. Påvist vanninntrengning og fukt i konstruksjon (TG3):

Det er ved observasjoner og fuktmålinger påvist vanninntrengning i uinnredet kjeller mot nord, noe som viser funksjonssvikt i fuktsikring og drenering. Det er samtidig registrert forhøyede fuktverdier i påforede konstruksjoner mot terreng. Dette kan ha sammenheng med sviktende funksjon i eksisterende fuktsikring og drenering.

Det må påregnes omfattende tiltak, herunder omlegging av drenering, ny utvendig fuktsikring og isolering av grunnmur, samt utbedring og utskifting av fuktskadede materialer.

Forholdet vurderes som uavklart, og årsakene kan være sammensatte. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å kartlegge skadeomfang, årsaksforhold og nødvendige tiltak. Kostnadene er vanskelige å estimere før nærmere undersøkelser er gjennomført, og må ses i sammenheng med vurderingen under Rom under terreng / krypkjeller .

TGIU
1. Etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Jeg har forsøkt å foreta hulltaking fra trapperom mot våtsone. Jeg boret gjennom to lag med plater før jeg stanset på grunn av risikoen for å skade membranen eller fuktsikringen. Det er mulig at konstruksjonen er oppbygget som en tett vegg/konstruksjon, noe som hindrer meg i å kontrollere fuktigheten i den tilstøtende konstruksjonen.

Hybel i underetasje er pr.dags dato utleid. Leieforholdet er avsluttet, og leietaker vil flytte ut senest 30.11.2026 iflg selger.

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Eiendommen kan fritt leies ut. Hybel i underetasje er ikke godkjent for varig opphold eller utleie. Leilighet i 2.etasje samstemmer med godkjente byggetegninger fra 2003.

Det er krav om forsvarlige radonnivåer i utleieboliger. Er det ikke gitt opplysninger om at selger har kunnskap om eiendommens randonnivå, vil kjøper overta risikoen for radonnivået i boligen/utleieenheten. For mer informasjon se https://dsa.no/radon
Boligen er godkjent med egen utleiedel. Dette innebærer at utleiedelen er søkt og godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som en selvstendig boenhet.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Generelle bestemmelser:
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.