Mødalsvegen 389

EIERFORM OG TOMTETYPE
Hytta ligger på en eiet tomt.

AREAL OG OPPRETTELSESGRUNNLAG
Tomten er opprettet ved skyldskifte, med et oppgitt areal på 1000 m². Ettersom eiendommens grenser og areal bygger på skyldskifte, foreligger det en risiko for at en senere nøyaktig oppmåling kan medføre avvik i grenser og oppgitt tomteareal.

GRENSER
I matrikkelen er østgrensen registrert med mindre nøyaktighet, sørgrensen med lite nøyaktighet, vestgrensen med skissenøyaktighet/uviss nøyaktighet, og nordgrensen med middels-høy nøyaktighet.

Beskrivelse av tomtegrenser i skyldskifte kontra digitale kart samsvarer ikke. Areal i digitale kart er også feil.

Mødalsvegen 389 har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i utkanten av et etablert hytteområde i Mødalen på Kvamskogen - omgitt av storslått fjellnatur og med utsyn mot omkringliggende fjellområder. Her får man en fredelig fritidsbase med nærhet til noen av Vestlandets mest populære områder for friluftsliv og rekreasjon.

Kvamskogen byr på gode aktivitetsmuligheter gjennom hele året, med kort avstand til preparerte langrennsløyper, variert turterreng og alpinanlegg som Furedalen og Eikedalen. Området er godt kjent for sitt brede aktivitetstilbud både sommer og vinter, enten man foretrekker skiturer, toppturer, alpint eller rolige dager i fjellet.

Veien opp Mødalen er ikke vinterbrøytet, og vinterstid benyttes normalt ski for adkomst til hytta - noe som bidrar til den autentiske fjellhyttefølelsen og den rolige atmosfæren området er kjent for. Dagligvarer fås ved Kvamskogen Landhandleri, mens Norheimsund sentrum med øvrige servicetilbud ligger innen om lag 15 minutters kjøring. Bergen nås på rundt én time, noe som gjør eiendommen godt egnet både til helgebruk og lengre opphold året rundt.

Opplysningene om regulerings- og arealplanstatus er hentet fra offentlig informasjon og selgers opplysninger.

Eiendommen er omfattet av reguleringsplanen "Longelia gnr. 21 bnr. 1 m.fl." med plan-ID 20110016. Denne reguleringsplanen er vedtatt og trådte i kraft den 10.09.2019. Ifølge planen er hytta regulert til fritidsbolig.

I henhold til NVE sine flomkart ligger de deler som ligger mot bekk i faresone for flom.

Kjøper anbefales å kontrollere reguleringsplaner, kommuneplan og eventuelle pågående planprosesser hos kommunen.

Formuesverdien for fritidsbolig blir i utgangspunktet satt til prosentandel av eiendommens markedsverdi/byggekostnader inkludert tomt.
For mer informasjon om formuesverdi, se Skatteetatens nettsider.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4622/21/359:
03.12.1962 - Dokumentnr: 1800 - Registrering av grunn, bestemmelse om vei og gjerde m.m
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4622 Gnr:21 Bnr:1
Dokumentet er fradeling av tomten i 1962 som beskriver tomtens eiendomsgrenser, rettigheter og heftelser.

30.08.2004 - Dokumentnr: 3051 - Jordskifte
Gjelder denne registerenheten med flere
Dokumenter er jordskiftesak som hovedsakelig regulerer vegforhold og rettigheter knyttet til Mødalsvegen, herunder bruk, tilknytning, vedlikehold og organisering av vegen for flere eiendommer i området.

FRITIDSBOLIG
Det foreligger verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av hytten, noe som betyr at det ikke foreligger dokumentasjon på at hytta lovlig kan tas i bruk. Hytta er oppført før 1998, og det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for ikke-avsluttede byggesaker/byggemeldinger som er fra før 1998.

Det er funnet byggemelding og byggetegninger datert 17. mars 1980. Tiltaket er opplyst omsøkt før 1. januar 1998, og etter gjeldende plan- og bygningslov utstedes det ikke ferdigattest for slike saker. Det er opplyst at ferdigattest ikke foreligger.

FRITIDSBOLIG TILBYGG

Det foreligger ferdigattest datert 2. september 2015 for tilbygget. Det er funnet byggetegninger datert 2. mai 2011 tilbygget, dagens innredning stemmer med godkjente tegninger. Det foreligger også vedtak vedrørende oppføring av tilbygg til eksisterende fritidsbolig datert 2. mai 2011.

FRITIDSBOLIG

Utvendig:

Taktekking: Yttertak er tekket med stål/aluminiumsplater.

Levetid:
Normal levetid for stål/aluminiumsplater er 30 til 60 år.

Nedløp og beslag: Det er takrenne og nedløp av plast og alu/stål.

Kommentar:
Ved oppholdsvær er det naturligvis ikke mulig å kontrollere evt. lekkasje.
Generelt er fallforhold i takrenne vanskelig å kontrollere fra bakkenivå.
Videre drenering av takvann vurderes under punktet "drenering".
Det må påregnes normalt vedlikehold av takrenner/nedløp.

Snøfanger:
Det er ikke montert snøfangere på taket. Dette er ikke eget kontrollpunkt i tilstandsrapporten, men manglende snøfangere kan medføre risiko for snøras med fare for bygningsdeler, personer, kjøretøy og inngangspartier. Ny eier bør være oppmerksom på dette og vurdere eventuell ettermontering. Det bemerkes at noen velger å ikke montere snøfangere, da dette kan øke belastningen på tak.

Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført i trekonstruksjon.
Utvendig kledd med bordkledning.

Kommentar:
Vurdert fra bakkeplan, med stikkprøver på tilfeldig valgte områder.
På eldre boliger bør det påregnes loddavvik utover dagens krav.
Det tas forbehold om skjulte feil/mangler bak kledning.

Til info:
Tidspunktet for eventuell utskifting av kledning er vanskelig å anslå, da dette vil variere ut fra klimatiske forhold, vedlikeholdsintervaller osv.

Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen er lukket på begge sider og ikke tilgjengelig for kontroll/inspeksjon utover visuell vurdering fra underliggende etasje. Det knyttes derfor usikkerhet til utførelse og tilstand, og tilstandsgrad er ikke fastsatt.

Vinduer og ytterdører: Vinduer med isolerglass og ytterdører i trevirke.

Kommentar:
Det ble utført en tilfeldig funksjonstest og visuell kontroll av enkelte vinduer og dører. Punkterte vinduer kan tidvis være vanskelig å avdekke på grunn av vær- og lysforhold. Justering og normalt vedlikehold vurderes ikke som et vesentlig avvik.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er utført en stikkprøve for evt. skjevheter på gulvet i stue/kjøkken.

Kommentar:
Kontrollen er utført ved hjelp av laser på tilfeldig punkter for å gi en indikator på eventuelle skjevheter i etasjeskille. Det bør bemerkes at dette kun er en stikkprøve med tilfeldig valgte kontrollpunkter i et rom, og at det ikke kan garanteres at det ikke finnes evt. andre skjevheter.

Øvrig kommentar:
Er det rom under terreng eller krypkjeller, vurderes gulv mot grunn under de punktene. Gjelder også underside av etasjeskille v/ krypkjeller.

Pipe og ildsted: Pipe med ildsted i stue/kjøkken.

Til informasjon:
Pipen over tak er vurdert under punktet 'taktekking'. Den øvrige delen av pipen og ildsted er ikke inspisert/vurdert, siden jeg ikke har fagkompetanse på område og dette ikke er et av kontrollpunktene i forskriften til avhendingsloven. Generelt anbefales det at pipe og ildsted undersøkes av noen med fagkompetanse på området.

Er det satt tilstandsgrad, er dette basert på alder/levetid, opplysninger fra eier/oppdragsgiver, eventuelt fra tilsyn av feiervesenet.

Kommentar:
Ved inspeksjon fra det lokale feiervesenet, inkluderes normalt også en kontroll av røykvarslere og slokkeutstyr. Det er ikke gitt opplysninger om eventuelle kjente feil eller mangler, jevnlig tilsyn anbefales.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Jeg kjenner ikke til grunnforholdene, og vurderingen er naturligvis begrenset. Det presiseres at det ikke er utført grunnundersøkelser.

Merk:
Det skal ikke settes TG (tilstandsgrad) på byggegrunn.

Drenering: Boligen har ringmur med krypkjeller. Jeg vet ikke om og evt. hvilken type drenering det er rundt boligen.

Kommentar:
Det kan være flere forhold under bakkenivå som potensielt kan ha en negativ innvirkning (for eksempel vannårer i fjellet/terrenget, tilsig av fuktighet, osv.)

Levetid:
Dreneringen rundt boligen sørger for at det ikke trenger vann inn i krypkjeller. De drenerende massene rundt boligen blir vanligvis tette av jord og leire etter en tid. Avhengig av forholdene rundt boligen og kvaliteten på selve dreneringen, kan levetiden variere fra 20 til 60 år. Det anbefales jevnlig vedlikehold av blant annet drensrør.

Grunnmur og fundamenter: Boligen er oppført med ringmur og på søyler.

Kommentar:
Vurderingen gjelder det som er synlig og tilgjengelig.
Fundament er naturligvis ikke tilgjengelig for kontroll.

Oljetank: Eier/oppdragsgiver/tilstedeværende opplyser at det ikke er oljetank på eiendommen og tilstandsgrad er basert på dette.

TG2
Taktekking
Over halvparten av den forventede levetiden er brukt opp, og på grunn av alder er det behov for jevnlig kontroll og eventuell utskifting av alderssvekkede deler for å redusere risiko for lekkasjer. Ved omlegging eller utskifting av taktekkingen bør det også vurderes utskifting av beslag, takrenner, vannbord og vindskier.

Det er skader/bulker/deformasjon på selve taktekkingen. Dette bør kontrolleres nærmere siden utetthet/hull kan medføre lekkasje og følgeskader. Det er observert rust på taktekking og/eller beslag, noe som indikerer at utskifting bør påregnes. Eventuelle utettheter kan medføre lekkasjer og følgeskader.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Nedløp og beslag
Det er observert avvik som skader, hull/lekkasje og/eller skjevheter på takrenne og/eller nedløp som bør utbedres/skiftes. Eventuelt anbefales det å skifte ut takrenner og nedløp i forbindelse med en eventuell utskifting av taktekkingen.

Over halvparten av forventet levetid er passert, noe som medfører økt risiko for lekkasjer og tilsier behov for vedlikehold og utskiftinger i tiden fremover. Det anbefales å skifte takrenner og nedløp i forbindelse med en eventuell utskifting av taktekkingen.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Veggkonstruksjon
Den utvendige fasaden fremstår med slitasje og værpåkjenning, med behov for vedlikehold og stedvis utskifting av råteskader.

Det er lite eller ingen lufting i nedre kant av kledningen, noe som ofte var vanligere før i tiden, men som øker risikoen for fukt- og råteskader i konstruksjonen. Forholdet tilsier behov for jevnlig vedlikehold, og ved eventuell utskifting av kledning anbefales det å etablere eller forbedre luftespalte mellom kledningen og ytterveggen.

Det er heller ikke observert musebånd, dette anbefales å montere for å redusere risikoen for at mus kan komme inn i konstruksjonen.

Kledningen er avsluttet nært bakkenivå (Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Vinduer og ytterdører
På grunn av værpåkjenning og slitasje er det behov for vedlikehold. Manglende vedlikehold kan føre til at materialene trekker fukt og blir skadet, med risiko for råte over tid. Det bør også etter hvert påregnes utskifting av eldre vinduer og dører basert på alder og tilstand.

Det er antydning til enkelte punkterte glassruter, og alder på glassene medfører økt risiko for ytterligere punktering over tid, med redusert isolerende effekt og behov for utskifting av berørte glassruter.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Overflater
Deler av overflatene i bod (tidligere kjøkken) er fjernet, og rommet fremstår som under oppgradering. Eier opplyser at det har vært planer om å etablere bad i rommet. Ferdigstilling eller utbedringer bør påregnes av ny eier.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er målt høydeforskjell/skjevhet i gulvet på mellom 1 og 3 cm i rommet. TG er satt i henhold til standardens krav til måleavvik. For å utbedre dette må tiltak sees i sammenheng med vurderinger under grunnmur og fundamenter.

Det er stedvis knirk i gulvet, noe som ikke er uvanlig, særlig i eldre boliger. Forholdet skyldes ofte bevegelse i konstruksjonen som følge av innfesting av undergulv, og eventuell utbedring må vurderes ut fra egne forventninger og behov. Man har vanligvis høyere forventninger i et nyere bygg kontra i en eldre bolig.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Vann og avløpsrør
Halvparten av forventet levetid for eldre røropplegg er passert, noe som medfører økt risiko for lekkasjer og følgeskader. Utskifting må påregnes ved behov eller i forbindelse med oppgradering.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Varmtvannstank
Berederen har- eller passerer snart 20 år og har en usikker restlevetid før den må skiftes ut. Selv om varmtvannsberederen fungerer nå, kan det plutselig oppstå funksjonssvikt eller lekkasje på eldre beredere.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Drenering
Over halvparten av den forventede levetiden for drenering er passert, og det er registrert forhøyet fuktnivå i konstruksjoner mot terreng, som kan være en indikasjoner på at drenering/fuktsikring har begrenset effekt.

Det er observasjoner og/eller fuktmåling som viser et forhøyet fuktnivå i krypkjeller. Anbefalte tiltak må sees i sammenheng med vurderinger under "krypkjeller". Selv om det kan være vanskelig å gjøre tiltak på drenering-/ fuktsikring og/eller tilsig vann/fuktighet på denne type bebyggelse/terrengforhold, bør det forsøkes å gjøre tiltak for å redusere belastningen forårsaket av fuktighet.

Topplist på grunnmursplast (fuktsikring) på utsiden av grunnmuren er mangelfull eller mangler. Forholdet bør utbedres ved montering av topplist for å hindre at vann og jord trenger ned mellom fuktsikringen og grunnmuren.

Terrenget har ikke tilfredsstillende fall ut fra boligen, noe som medfører risiko for uønsket fuktbelastning mot grunnmur og konstruksjoner. - Det anbefales å etablere fall på minimum 2 cm per meter, minst 3 meter ut fra boligen, alternativt iverksette andre tiltak for effektiv bortledning av overflatevann.

Enkelte taknedløp er avsluttet over bakkenivå, noe som medfører at vannet ikke ledes tilstrekkelig bort fra boligen og kan øke risikoen for fuktskader på grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å koble nedløpet til drenering slik at vannet ledes bort fra grunnmuren og risikoen for fuktskader reduseres. - Dette er utført på noen taknedløp.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Grunnmur og fundamenter
Det er stedvis skader eller slitasje med avflassing/avskalling på grunnmuren som medfører behov for vedlikehold og tiltak.

Det er observert riss/sprekker og/eller setning/skjevheter. Jevnlig tilsyn anbefales for å avklare om det er pågående utvikling. Dersom det oppstår endringer bør dette undersøkes nærmere for å kartlegge årsaken og vurdere eventuelle nødvendige tiltak.

Det er observert søyler i trevirke i direkte kontakt med grunn, hvor det kan være eller allerede er fuktopptak. Dette medfører økt risiko for redusert levetid og utvikling av råte over tid. Anbefalte tiltak er å montere søylesko eller etablere egnet fuktsperre for å bryte fukttransporten, samt skifte ut eventuelle søyler med råteskader.

Bygningen har enkel og delvis ufagmessig fundamentering. Det er registrert ettermonterte understøttelser og lokale utbedringer, som ikke fremstår fagmessig utført. Utførelsen kan medføre redusert stabilitet, samt økt risiko for skjevheter, setninger og følgeskader over tid. På bakgrunn av dette bør det gjennomføres nærmere vurdering av fundamentering og understøttelse, og utbedringer må påregnes.

Terrassen er støttet opp på en enkel måte, der stolper står på steinheller og løse masser. Dette gir en usikker forankring mot grunnen. Utførelsen gir økt risiko for at konstruksjonen kan bevege seg over tid. Dette kan føre til skjevheter og redusert stabilitet. Det bør påregnes tiltak for å få en mer solid og varig fundamentering dersom det blir behov for det.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over. Det presiseres at det ikke er utført grunnundersøkelser.

TG3
Krypkjeller
Det er begrenset ventilering av krypkjelleren, noe som bør utbedres for å redusere risiko for fukt- og råteskader. Det er ikke etablert tilfredsstillende fuktsikring på grunnen, og stedvis er det synlig bar jord. Dette medfører økt fuktavgivelse fra grunnen og økt risiko for kondens og fuktrelaterte problemer i konstruksjonen.

Stubbloftsduk under tilbygget (som holder isolasjonen på undersiden av etasjeskillet på plass) er delvis skadet. Dette medfører at kald luft kan trenge inn i isolasjonssjiktet, med redusert isolasjonseffekt og økt risiko for kondens. Skadedyr kan også lettere ta seg inn i konstruksjonen. Utbedring anbefales, og det bør vurderes ytterligere undersøkelser (inngrep) i etasjeskillet, da det kan foreligge skjulte skader.

Det er observert fuktmerker og misfarging på grunnmur, samt sprekker og lokale skader i murverk. Dette indikerer fuktpåvirkning og mulig bevegelse/setninger i konstruksjonen.

Det er registrert kjelleredderkopper, noe som kan indikere høy fuktighet og utilstrekkelig ventilasjon. Dette gir økt risiko for skadedyr og fuktrelaterte skader over tid.

Det er ikke etablert adkomst til krypkjeller under ekstern bod. Her kan det være skjulte feil, mangler og skader som ikke er avdekket. Det anbefales å etablere tilfredsstillende adkomst for inspeksjon og jevnlig kontroll.

TG3: Det er påvist fuktpåvirkning og forhold som gir høy risiko for videre skadeutvikling, herunder mangelfull ventilasjon, utilstrekkelig fuktsikring mot grunnen og skader i konstruksjonen. Forholdene kan medføre fukt-, råte- og muggsoppskader over tid. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser og tiltak for å redusere fuktbelastningen. Anbefalte tiltak bør sees i sammenheng med vurderinger under drenering . Kostnadsestimat er usikkert uten ytterligere undersøkelser.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over, samt eventuelle vurderinger under punktet "drenering".

En fuktig krypkjeller kan være utfordrende å utbedre på grunn av bebyggelse og grunnforhold, og at årsaken kan skyldes flere forhold. Generelt anbefales det å redusere fukt/fuktighet, som kan gjøres ved tiltak på drenering/fuktsikring og ved å øke temperaturen eller redusere mengden vann i luften. Problemene er ofte at det kommer varm fuktig luft inn på sommerstid som omgjøres til kondens. På vinterhalvåret stiger det varm fuktig luft opp fra bakken som møter kald luft og kondenserer. Sintef anbefaler også å legge Glava glava vintermatter som et tiltak for å oppnå et mer stabilt klima.

Dersom boligen skal oppgraderes/renoveres kan tiltak som å fjerne bjelker og fylle krypkjeller med pukk eller leca kuler med fuktsikring og påstøp være et bra tiltak.

1. Etasje - Bad - Generell
Hyttebad med belegg på gulv, malt panel på vegger og i himling. Rommet er innredet med toalett, dusjkabinett, og vegghengt servant. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet fremstår som et hyttebad og mangler flere viktige funksjoner, herunder tilfredsstillende fuktsikring, fallforhold og slukløsning m.m. i henhold til dagens krav.

Forholdet medfører økt risiko for lekkasjer og påfølgende skader, og det må påregnes oppgradering av rommet for å tilfredsstille dagens krav til våtrom. På bakgrunn av dette er det ikke foretatt en detaljert tilstandsvurdering av de enkelte bygningsdelene i rommet.
Konsekvens/tiltak: Det er opp til ny eier å vurdere oppgradering av rommet, og for å oppfylle dagens krav til våtrom må det påregnes betydelige kostnader.

TGIU
Takkonstruksjon/Loft
Takkonstruksjonen er lukket på begge sider og ikke tilgjengelig for kontroll/inspeksjon utover visuell vurdering fra underliggende etasje. Det knyttes derfor usikkerhet til utførelse og tilstand, og tilstandsgrad er ikke fastsatt. Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Helse, miljø og sikkerhet

Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet.
Hems er ikke godkjent som rom for varig opphold, da den ikke oppfyller krav til tilfredsstillende dagslysflate, tilstrekkelig takhøyde eller forsvarlig rømningsvei. Hems er likevel innredet med blant annet senger.

Det mangler brannvarsler (hems) (krav om minst én brannvarsler per etasje). Manglende brannvarsling medfører økt risiko for sen oppdagelse av brann og redusert sikkerhet for beboerne.

Enkelte soverom i 1. Etasje har mindre dagslysflate enn det som anbefales i veiledningen til teknisk forskrift. Veiledningen angir at dagslysflaten normalt bør utgjøre minst 10 % av bruksarealet i rommet for å oppfylle kravet til tilstrekkelig dagslys.
Konsekvens/tiltak:
Det foreligger avvik knyttet til helse, miljø og sikkerhet som kan påvirke rommenes mulighet for varig opphold / brannsikkerheten i boligen.

Forholdene kan medføre behov for tiltak. Nærmere undersøkelser utover mandatet for dette oppdraget anbefales for å avklare omfang og nødvendige tiltak.

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Generelle bestemmelser:
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.