Mødalsvegen 227

Stor selveiet tomt med et terreng som er delvis flatt og delvis skrånende. Utearealet rundt hytten er i hovedsak skiferbelagt, med terrasse og mur i handstein på forsiden. Ellers fremstår tomten som naturtomt. Eiendommen inkluderer privat tilkjørselvei (gnr. 21, bnr. 122), opparbeidet med grus/steinmel og naturlig vegetasjon på veiskuldre. Veien er vedlikeholdt, med tilfredsstillende drenering.
Gnr. 21 bnr. 122 grenser ut i/delvis omfatter tilkomstvei for øvrige hytter i området. Selger opplyser at det ved fastsettelsen av tomtegrensene var en klar forutsetning at veien skulle være tilkomstvei for grunneier, øvrige hytteeiere og eventuelle fremtidige hytter i området, uten vederlag til eier av bnr. 122. Veiarealet er således ikke ment å være til eksklusiv disposisjon for bnr. 122, og kjøper må påregne slik bruk av veien.

EIERFORM OG TOMTETYPE
Hytta ligger på eiet tomt.

AREAL OG OPPRETTELSESGRUNNLAG
Gnr. 21 bnr. 1040 ble opprettet ved oppmålingsforretning, med et oppgitt areal på 2089 m².

GRENSER
I matrikkelen er grensenes nøyaktighet registrert som middels-høy.

AREAL OG OPPRETTELSESGRUNNLAG
Gnr. 21 bnr. 122 ble opprettet ved skylddelingsforretning. Dagens areal og grenser bygger på beregning fra matrikkelkart, og utgjør 1690 m². Det er viktig å merke seg at tomtens grensegang og areal ikke stemmer med den gamle skylddelingen, dette fordi gnr. 21 bnr. 64 er fradelt i ettertid og det er overført areal til gnr. 21 bnr. 83.

Ettersom tomtens grenser bygger på en eldre skylddelingsforretning og arealet er hentet fra matrikkelkart, foreligger det en risiko for at en senere nøyaktig oppmåling kan medføre avvik i grenser og oppgitt tomteareal.

GRENSER
I matrikkelen er øst- og sørgrensen registrert med mindre nøyaktighet, mens vest- og nordgrensen er registrert med middels til høy nøyaktighet.

Opplysningene om regulerings- og arealplanstatus er hentet fra offentlig informasjon og selgers opplysninger.

Eiendommen er omfattet av reguleringsplanen Longelia gnr 21 bnr 1 m. fl. (plan-ID 20110016), som er endelig vedtatt med ikrafttredelse 10.09.2019. Denne planen angir arealformålet 1647 Fritidsbolig (BFF-45).

Kjøper anbefales å kontrollere reguleringsplaner, kommuneplan og eventuelle pågående planprosesser hos kommunen.

Formuesverdien for fritidsbolig blir i utgangspunktet satt til prosentandel av eiendommens markedsverdi/byggekostnader inkludert tomt.

For mer informasjon om formuesverdi, se Skatteetatens nettsider.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4622/21/1040:
25.07.1951 - Dokumentnr: 840 - Erklæring/avtale
ÅRLIG AVG NOK 20 FOR HVER HYTTE FOR BRUK AV VEG. GJERDEPLIKT
Overført fra: Knr:4622 Gnr:21 Bnr:83
Gjelder denne registerenheten med flere
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde
Overført fra: Knr:4622 Gnr:21 Bnr:83
Gjelder denne registerenheten med flere
Skylddelingsforretning fra 1951 ved opprettelsen av gnr. 21 bnr. 83, som dagens bnr. 1040 senere er fradelt fra. Dokumentet gir blant annet rett til bruk av privat opparbeidet vei frem til eiendommen mot årlig avgift, samt særskilt rett til bruk av Mødalsvegen ved transport. Det er også fastsatt gjerdeplikt og enkelte forbeholdte rettigheter for daværende selger. Rettighetenes og pliktenes betydning for dagens bnr. 1040 må ses i sammenheng med senere fradelings- og tinglysingsdokumenter.

02.03.1954 - Dokumentnr: 291 - Registrering av grunn - Erklæring/avtale - Bestemmelse om veg
ÅRLIG AVG NOK 20 FOR HVER HYTTE SOM BLIR BYGD PÅ PARSELLEN.
GJERDEPLIKT
Bestemmelse om gjerde
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4622 Gnr:21 Bnr:64
Rettighet hefter i: Knr:4622 Gnr:21 Bnr:64
Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:4622 Gnr:21 Bnr:64
Skyldskifte fra 1953/1954 hvor gnr. 21 bnr. 122 ( Hallingbu ) ble fradelt gnr. 21 bnr. 64. Eiendommen har rett til bruk av Mødalsvegen frem til parsellen, opprinnelig mot en årlig avgift på kr 20 per oppført hytte, og plikt til å utbedre skader på veien som følge av transport av byggematerialer. Eiendommen har også gjerdeplikt mot egne grenser. Videre er det fastsatt veirett over bnr. 122 til fordel for blant annet Kvamsbu II (bnr. 83), som dagens bnr. 1040 senere er fradelt fra.

30.08.2004 - Dokumentnr: 3051 - Jordskifte
Overført fra: Knr:4622 Gnr:21 Bnr:83
Gjelder denne registerenheten med flere
Jordskiftesak vedrørende Mødalsvegen, hvor blant annet gnr. 21 bnr. 83 og bnr. 122 var parter. Saken regulerer eierskap, bruk, tilknytning, vedlikehold og organisering av Mødalsvegen. Veien eies av Sandven Sameige (75 %) og Skeiebrukene (25 %). Det er bestemt at det ikke skal kreves ytterligere tilknytningsavgift fra tidligere fradelte parseller under Skeiebrukene, mens brukerne må bidra til kostnader knyttet til vedlikehold av veien. Bnr. 122 har fra tidligere tinglyst dokument uttrykkelig veirett på Mødalsvegen. Bnr. 83, som dagens bnr. 1040 er fradelt fra, inngår også som part i jordskiftesaken.

05.11.2025 - Dokumentnr: 1342448 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4622 Gnr:21 Bnr:83
Elektronisk innsendt
Megler har ikke fått tilsendt dokumentet fra Kartverket. Kartverket opplyser at de ikke har dokumentet.

14.11.2025 - Dokumentnr: 1396826 - Arealoverføring
Areal overført til: Knr:4622 Gnr:21 Bnr:83
Vederlag: NOK 0
Omsetningstype: Annet
Megler har ikke fått tilsendt dokumentet fra Kartverket. Kartverket opplyser at de ikke har dokumentet.

Denne eiendommen er tidligere utskilt fra eiendommen med gnr. 21 bnr. 64 og 83 i Kvam kommune ( hovedbølet ).

På hovedbølet kan det være tinglyste heftelser som gjelder eiendommen som selges. Selv om heftelsene ikke er tinglyst på eiendommen som selges, kan de å ha betydning for denne eiendommen. Heftelsene kan ikke slettes uten rettighetshavers samtykke. Ta kontakt med megler ved spørsmål rundt dette.

Hytta ble opprinnelig oppført i 1953 med utgangspunkt i en laftet kårstue fra Hallingdal. Det foreligger godkjent vedtak og byggetegninger vedrørende tilbygget datert 19.08.1994. Byggetegninger stemmer med dagens innredning.
Det foreligger verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Tilbygget er oppført før 1998, det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for ikke-avsluttede byggesaker/byggemeldinger som er fra før 1998.

FRITIDSBOLIG

Utvendig:

Taktekking: Yttertak er tekket med torv.

Levetid:
Normal levetid for torvtak er 30 til 50 år. Torvtak bør jevnlig kontrolleres og beskjæres. Det kan o`g være nødvendig med etterfylling av torv/jord.

Inspisert/vurdert fra:
Vurderingen er utelukkende basert på synlige observasjoner innvendig og utvendig fra bakkenivå. Jeg har ikke inspisert konstruksjonen fra en stige eller beveget meg rundt på taket, da dette ville krevd særskilte sikringstiltak. Det kan derfor være skader, feil eller mangler som ikke er avdekket under befaringen. Vær oppmerksom på denne risikoen. En nærmere undersøkelse av taket kan gjennomføres under sikre forhold, med klatresele, stillas elr. liknende.

Merk:
Det er viktig å påpeke at det kun var mulig å se/vurdere/kontrollere deler av taket.

Nedløp og beslag: Det er takrenne og nedløp av plast.

Kommentar:
Ved oppholdsvær er det naturligvis ikke mulig å kontrollere evt. lekkasje.
Generelt er fallforhold i takrenne vanskelig å kontrollere fra bakkenivå.
Videre drenering av takvann vurderes under punktet "drenering".
Det må påregnes normalt vedlikehold av takrenner/nedløp.

Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført i trekonstruksjon.
Utvendig kledd med bordkledning.

Kommentar:
Vurdert fra bakkeplan, med stikkprøver på tilfeldig valgte områder.
På eldre boliger bør det påregnes loddavvik utover dagens krav.
Det tas forbehold om skjulte feil/mangler bak kledning.

Til info:
Tidspunktet for eventuell utskifting av kledning er vanskelig å anslå, da dette vil variere ut fra klimatiske forhold, vedlikeholdsintervaller osv.

Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon i trevirke, delvis innredet/innbygget loft/konstruksjon og kaldtloft.

Kommentar:
Vurderingen av bygningsdelen er basert på det som var synlig og tilgjengelig på befaringsdagen, og det presiseres at deler av takkonstruksjonen er lukket på begge sider og kun delvis tilgjengelig for undersøkelse, noe som innebærer at skjulte feil og mangler ikke kan utelukkes.

Merk:
Det er viktig å påpeke at det bare var deler av konstruksjonen som var tilgjengelig for inspeksjon, siden det ikke var adkomst/stige på kaldtloft a bod. Dette innebærer at det kan være avvik som ikke ble oppdaget ved befaringen. Det anbefales ytterligere undersøkelser.

Vinduer og ytterdører: Vinduer med isolerglass og ytterdører i trevirke.

Kommentar:
Det ble utført en tilfeldig funksjonstest og visuell kontroll av enkelte vinduer og dører. Punkterte vinduer kan tidvis være vanskelig å avdekke på grunn av vær- og lysforhold. Justering og normalt vedlikehold vurderes ikke som et vesentlig avvik.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er utført en stikkprøve for evt. skjevheter på fleire gulv.

Kommentar:
Kontrollen er utført ved hjelp av laser på tilfeldig punkter for å gi en indikator på eventuelle skjevheter i etasjeskille. Det bør bemerkes at dette kun er en stikkprøve med tilfeldig valgte kontrollpunkter i et rom, og at det ikke kan garanteres at det ikke finnes evt. andre skjevheter.

Øvrig kommentar:
Er det rom under terreng eller krypkjeller, vurderes gulv mot grunn under de punktene. Gjelder også underside av etasjeskille v/ krypkjeller.

Pipe og ildsted: Pipe med ildsted i stue.

Til informasjon:
Pipen over tak er vurdert under punktet 'taktekking'. Den øvrige delen av pipen og ildsted er ikke inspisert/vurdert, siden jeg ikke har fagkompetanse på område og dette ikke er et av kontrollpunktene i forskriften til avhendingsloven. Generelt anbefales det at pipe og ildsted undersøkes av noen med fagkompetanse på området.

Vurdering:
Dersom jeg har satt tilstandsgrad, er dette basert på opplysninger fra eier/oppdragsgiver og eventuelt tilsyn fra feiervesenet. Dersom pipen er eldre, kan det også settes avvik basert på generell alder og levetid.

Kommentar:
Ved inspeksjon fra det lokale feiervesenet, inkluderes normalt også en kontroll av røykvarslere og slokkeutstyr. Dette er opplyst utført 22.08.2022. Det er ikke gitt opplysninger om eventuelle kjente feil eller mangler, jevnlig tilsyn anbefales.

Merk:
Vedovner på soverommene er kun til dekorasjon/møblering, de er ikke godkjent til bruk som en vedovn/ildsted.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Jeg kjenner ikke til grunnforholdene, og vurderingen er naturligvis begrenset. Det presiseres at det ikke er utført grunnundersøkelser.

Merk:
Det skal ikke settes TG (tilstandsgrad) på byggegrunn.

Drenering: Boligen har ringmur med krypkjeller. Jeg vet ikke om og evt. hvilken type drenering det er rundt boligen.

Kommentar:
Det kan være flere forhold under bakkenivå som potensielt kan ha en negativ innvirkning (for eksempel vannårer i fjellet/terrenget, tilsig av fuktighet, osv.)

Levetid:
Dreneringen rundt boligen sørger for at det ikke trenger vann inn i krypkjeller. De drenerende massene rundt boligen blir vanligvis tette av jord og leire etter en tid. Avhengig av forholdene rundt boligen og kvaliteten på selve dreneringen, kan levetiden variere fra 20 til 60 år. Det anbefales jevnlig vedlikehold av blant annet drensrør.

Grunnmur og fundamenter: Boligen er oppført med ringmur.

Kommentar:
Vurderingen gjelder det som er synlig og tilgjengelig.
Fundament er naturligvis ikke tilgjengelig for kontroll.

Oljetank: Eier/oppdragsgiver/tilstedeværende opplyser at det ikke er oljetank på eiendommen og tilstandsgrad er basert på dette.

Andre forhold: I rapporten refereres det til estimerte levetider basert på Byggforskseriens Byggforvaltning, 700.320, som omhandler "intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Det må forventes vedlikehold eller utskifting av eldre bygningsdeler når deres levetid nærmer seg slutten. Det er imidlertid viktig å påpeke at slike levetider er teoretiske og kan variere betydelig. Variasjonene avhenger av flere faktorer som vedlikehold, bruk, materialvalg og ikke minst hvor værutsatt bygningsdelen er.

Eldre boliger har vanligvis tegn på bruksslitasje og vedlikeholdsbehov, samt tekniske løsninger som ikke oppfyller dagens krav og standarder. Ved ombygging eller modernisering kan det også avdekkes skjulte feil og mangler. Jo eldre bygget er, desto flere slike forhold må en kjøper forvente, ettersom blant annet dagens krav til bygningsdeler, isolasjon og innemiljø er strengere enn de som var gjeldende da bygget ble bygget. Eldre bygninger er også ofte kalde og trekkfulle, noe som krever økt energiforbruk til oppvarming. I motsetning er nye boliger langt bedre isolerte og krever mindre energi til oppvarming. For en nærmere beskrivelse av energibruk, se bygningens energiattest.

TG2
Taktekking
Over halvparten av forventet levetid for taktekking og undertak er passert. På grunn av alderen øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare skader på underliggende konstruksjoner dersom tiltak ikke gjennomføres i tide. På bakgrunn av dette bør det foretas jevnlig kontroll og eventuelt utskifting av alderssvekkede deler for å redusere risikoen for lekkasjer. Ved omlegging eller utskifting av taktekking bør det også vurderes utskifting av beslag, takrenner, vannbord og vindskier.

Det er observert høy slitasje med påbegynte råteskader i vindskibord som gjør at det må påregnes vedlikehold og/eller utskifting.

Det er registrert skjevheter/deformasjon i torvhaldstokk langs takfot på tilbygget del (mot vest). Forholdet antas å ha sammenheng med underdimensjonerte eller utilstrekkelige innfestingsbeslag som holder torvhaldstokken på plass. Dette kan medføre ytterligere skjevheter og eventuelt sammenbrudd. Det anbefales utbedring/forsterkning av innfestingen for å sikre tilfredsstillende funksjon.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Nedløp og beslag
Det er observert drypplekkasjer i skjøter og skjevheter i takrenner. Det anbefales utbedring av skjøter samt justering eller utskifting av berørte deler av takrenner.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Veggkonstruksjon
Det er lite eller ingen lufting i nedre kant av kledningen, noe som ofte var vanligere før i tiden, men som øker risikoen for fukt- og råteskader i konstruksjonen. Forholdet tilsier behov for jevnlig vedlikehold, og ved eventuell utskifting av kledning anbefales det å etablere eller forbedre luftespalte mellom kledningen og ytterveggen.

Det er observert musebånd, men dette er mangelfullt utført eller har hull/utettheter. Det anbefales å foreta lokale utbedringer for å redusere risikoen for at mus kan ta seg inn i konstruksjonen.

Kledningen er avsluttet nært bakkenivå (
Det er skjevhet/loddavvik i konstruksjonen, som er forholdsvis vanlig på eldre boliger og kan ha årsakssammenheng med skjevheter i fundamentene. Det anbefales ytterligere undersøkelser.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Takkonstruksjon/Loft
Det er observert fuktmerker og råteskader (bare råteskader lokalt ved pipe) på underside av takkonstruksjonen i stue. Eier opplyser at dette er fra før taktekkingen ble skiftet i 1992. Det ansees ikke som nødvendig med nødvendige tiltak siden det ikke er indikasjoner på nåværende lekkasjer. Det ble heller ikke målt fuktutslag på befaringsdagen.

Takkonstruksjonen har nedbøyninger/skjevheter som er forholdsmessig vanlig med tanke på alder. Utbedring vurderes ikke som nødvendig med mindre det oppstår ytterligere bevegelser eller endringer. Når taktekkingen en gang skal skiftes, anbefales det å foreta ytterligere undersøkelser av bærekonstruksjonen og samtidig vurdere eventuelle forsterkningstiltak.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Vinduer og ytterdører
Eldre glassruter har økt risiko for punktering, som medfører redusert isolerende effekt og behov for utskifting av berørte ruter ved punktering.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Pipe og ildsted
Levetiden for en pipe varierer avhengig av materialvalg, utførelse, bruk og vedlikehold. En pipe av murstein kan ha en forventet levetid på ca. 50 100 år, mens en stålpipe har ofte bare en levetid på ca. 20 30 år. - Over halvparten av forventet levetid vurderes derfor å være passert, og rehabilitering bør derfor påregnes etter hvert. Dette utføres ofte ved rehabilitering/påforing av pipeløpet med stålrør.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales å ta kontakt med det lokalt feiervesen for videre råd og avklaring om hva som bør/må gjøres av tiltak.

Krypkjeller
Det er adkomst til en matkjeller via luke i gulvet på kjøkkenet, men det er ikke ikke etablert adkomst til krypkjeller, da denne ble bygget inn/tettet på 1990- tallet, og vurderingen er derfor kun basert på observasjoner fra utsiden. Krypkjeller anses som en risikokonstruksjon, da konstruksjonen ligger nær grunnen og ofte har begrenset ventilasjon, noe som kan medføre fukt, kondens, muggsopp, råteskader og skadedyr. Her kan det derfor være skjulte feil, mangler og skader som ikke er beskrevet i denne rapporten. Det anbefales å etablere tilfredsstillende adkomst for inspeksjon og jevnlig kontroll av krypkjelleren.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over, samt eventuelle vurderinger under punktet "drenering".

En fuktig krypkjeller kan være utfordrende å utbedre på grunn av bebyggelse og grunnforhold, og at årsaken kan skyldes flere forhold. Generelt anbefales det å redusere fukt/fuktighet, som kan gjøres ved tiltak på drenering/fuktsikring og ved å øke temperaturen eller redusere mengden vann i luften. Problemene er ofte at det kommer varm fuktig luft inn på sommerstid som omgjøres til kondens. På vinterhalvåret stiger det varm fuktig luft opp fra bakken som møter kald luft og kondenserer. Sintef anbefaler også å legge Glava glava vintermatter som et tiltak for å oppnå et mer stabilt klima.

Dersom boligen skal oppgraderes/renoveres kan tiltak som å fjerne bjelker og fylle krypkjeller med pukk eller leca kuler med fuktsikring og påstøp være et bra tiltak.

1. Etasje - Kjøkken - Avtrekk
Det er et krav om fastmontert komfyrvakt i alle nye boliger fra 2010 i henhold til NEK 400. Ved oppussing gjelder kravet om fastmontert komfyrvakt dersom det legges opp en ny kurs til platetopp/komfyr. De samme reglene gjelder for fritidsboliger. Denne skal monteres av en elektroinstallatør og er en sikkerhetsfunksjon som reduserer risikoen for brann ved å slå av komfyren/platetoppen hvis den blir overopphetet. Det anbefales at dette utbedres som et sikkerhetstiltak.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

1. Etasje - Toalettrom - Overflater og konstruksjon
Sanitærutstyr har en normal brukstid på mellom 10 og 50 år. Alder tilsier at det bør påregnes utskiftinger etter hvert.

Rommet har kun naturlig ventilasjon, mens standarden (NS3600) krever at rommet har mekanisk avtrekk og tilluft for å ha tilfredsstillende ventilasjon.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Vann og avløpsrør
Over halvparten av forventet levetid for røropplegget er passert. På bakgrunn av alder må det påregnes økt risiko for funksjonssvikt, lekkasjer, og andre aldersrelaterte problemer. Deler av anlegget er skjult, og den faktiske tilstanden er derfor ukjent. Det anbefales jevnlig tilsyn og overvåking, slik at nødvendige reparasjoner eller utskiftninger kan utføres ved behov eller i forbindelse med fremtidige oppgraderinger.

Eier opplyser at vannledning i ytterhjørne mellom kjøkken og gang kan fryse ved sterk kulde, men at dette kun har forekommet ved enkelte tilfeller. For å redusere risikoen for frostskader anbefales det enten å tømme vannet ved avreise vinterstid, eller å opprettholde tilstrekkelig varme i boligen slik at ledningen ikke fryser.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Drenering
Krypkjeller er ikke inspisert grunnet manglende adkomst/tilkomst og vurderes som en risikokonstruksjon. Terrenget heller stedvis mot boligen og fundamentene i bakkant, noe som kan medføre økt fuktbelastning på konstruksjonen. Eier opplyser riktignok at det ikke vannansamlinger i bakkant av boligen. Men boligens alder øker generelt sannsynligheten for avvik, og ut fra terrengforholdene vurderes det som sannsynlig at krypkjelleren har begrenset høyde, noe som kan gi redusert tilgjengelighet, ventilasjon og uttørking. På bakgrunn av dette kan det foreligge skjulte feil, skader og mangler som ikke er avdekket. Det anbefales nærmere undersøkelser av krypkjelleren når tilkomst etableres.

Noen taknedløp er avsluttet over bakkenivå, noe som medfører at vannet ikke ledes tilstrekkelig bort fra boligen og kan øke risikoen for fuktskader på grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å koble nedløpet til drenering slik at vannet ledes bort fra grunnmuren og risikoen for fuktskader reduseres.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Grunnmur og fundamenter
Opprinnelig del av boligen har enkel fundamentering, slik det var vanlig for eldre fritidsboliger. Dette kan medføre redusert stabilitet og økt risiko for skjevheter og setningsskader over tid.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over. Det presiseres at det ikke er utført grunnundersøkelser.

TG3
Etasjeskille/gulv mot grunn
TG3: Det er enten målt en lokal høydeforskjell/skjevhet på over 2 cm, eller en total høydeforskjell/skjevhet på over 3 cm i rommet (det er blant annet målt en skjevhet på ca 11 cm på kjøkken). Tilstandsgrad settes i tråd med standardens krav til godkjente måleavvik.

Slike skjevheter er ikke uvanlig i eldre brukte boliger, men utbedring vil normalt kreve inngrep i konstruksjonen og reetablering av overflater. Endelig kostnad og omfang avhenger av underliggende årsak og valgt løsning, og kan ikke fastsettes uten ytterligere undersøkelser. Flytavretting kan i enkelte tilfeller vurderes, forutsatt tilstrekkelig bæreevne. Kostnadsestimat gjelder flytavretting, forutsatt at konstruksjonen har tilstrekkelig bæreevne. Ved behov for inngrep i bjelkelag, forsterkning eller reetablering av større deler av konstruksjonen, kan kostnadene bli høyere. Endelig løsning og kostnad må avklares ved nærmere undersøkelser. Utbedring av forholdet vil ofte være lite økonomisk eller praktisk hensiktsmessig som et enkeltstående tiltak.
Konsekvens/tiltak: Viser til vurderinger og eventuelle anbefalte tiltak som er nevnt over.

Hytten er opprinnelig bygget i 1846 og flyttet fra Flå til Kvamskogen i 1953. Kjøkken har jordkjeller under. Disse forholdene er relevante for å forstå årsaken til de registrerte skjevhetene.

1. Etasje - Bad - Generell
Hyttebad med fliser på gulv, fliser i dusjnisje ellers pansl på vegger og i himling. Rommet er innredet med dusjhjørne, opplegg for vaskemaskin og innredning med servant. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet fremstår som et eldre hyttebad og mangler flere viktige funksjoner, herunder blant annet tilfredsstillende fuktsikring, fallforhold og slukløsning sett opp mot dagens krav. Basert på alder på membran/tettesjikt, slukløsning og en samlet vurdering av rommets tilstand og alder, vurderes det å være økt risiko for lekkasjer og påfølgende følgeskader over tid.

På bakgrunn av våtrommets samlede tilstand og risiko er det ikke foretatt en detaljert tilstandsvurdering av de enkelte bygningsdelene i rommet. Det må påregnes oppgradering av rommet, sannsynligvis innen kort tid, for å tilfredsstille dagens krav til våtrom. Erfaring viser også at oppgradering av eldre våtrom ofte avdekker ytterligere forhold som kan kreve tiltak og utbedringer. Det vises også til vurdering mot byggeregler på side 3 i rapporten.
Konsekvens/tiltak: Det er opp til ny eier å vurdere oppgradering av rommet. For å tilfredsstille dagens krav til våtrom må det påregnes betydelige kostnader. Ved en eventuell oppgradering anbefales det også å skifte vann- og avløpsledninger.

Helse, miljø og sikkerhet
Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet. Hems er ikke godkjent som rom for varig opphold, da den ikke oppfyller krav til tilfredsstillende dagslysflate, tilstrekkelig takhøyde eller forsvarlig rømningsvei. Hems er likevel innredet med blant annet senger.

Det er registrert takhøyde under 2,2 meter i deler av boligen. Dette er lavere enn dagens normale krav/forventning til rom for opphold. I eldre boliger kan slike forhold være opprinnelige og lovlig etablert etter tidligere regelverk, men takhøyden kan påvirke rommenes brukbarhet, møblering og opplevde bokvalitet. Dersom rommene ikke er formelt godkjent for dagens bruk, kan dette også gi utfordringer ved en eventuell søknad om bruksendring eller godkjenning.
Konsekvens/tiltak: Det foreligger avvik knyttet til helse, miljø og sikkerhet som kan påvirke rommenes mulighet for varig opphold / brannsikkerheten i boligen.

Forholdene kan medføre behov for tiltak. Nærmere undersøkelser utover mandatet for dette oppdraget anbefales for å avklare omfang og nødvendige tiltak.

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Eiendommen selges i all hovedsak møblert med diverse utstyr og inventar. Selger står fritt til å ta med seg det de måtte ønske fra eiendommen før overtagelse.

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Generelle bestemmelser:
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.