Tolomarka 39

ROMSLIG FAMILIEBOLIG MED SOKKELLEILIGHET - SOLRIKT OG BARNEVENNLIG

Velkommen til Tolomarka 39 - en innholdsrik enebolig over tre plan med attraktiv beliggenhet mellom Norheimsund og Øystese. Her får du svært gode solforhold, pent opparbeidet hage og tur- og aktivitetstilbud nærmest utenfor døren.

Høydepunkter:
- 219 m² BRA-i fordelt over tre plan
- Fem soverom, flere stuer og tre bad
- Godkjent sokkelleilighet med kjøkken/stue
- Garasje på 57 m² med loft og god lagringsplass
- Vannbåren varme og balansert ventilasjon
- Terrasse, utestue og solrik, skjermet hage
- Kort vei til Norheimsund, Øystese, skoler og barnehager

En romslig og fleksibel familiebolig med gode kvaliteter, utleiemulighet og et flott uteområde - perfekt for familien som ønsker god plass og en aktiv hverdag.

EIERFORM
Boligen ligger på eiet tomt.

AREAL OG OPPRETTELSESGRUNNLAG
Eiendommen ble opprettet ved målebrev fra 1988. Dagens areal og grenser bygger på målebrev fra 1994, og utgjør 754 m².

GRENSER
Ifølge matrikkelen er nordgrensen, østgrensen, sørgrensen, vestgrensen og nordvestgrensen registrert med middels til høy nøyaktighet.

AVTALE OM EIENDOMSGRENSE
Det foreligger skriftlig avtale datert 23.09.2026 mellom eier av gnr. 32 bnr. 378 og eierne av naboeiendommen gnr. 32 bnr. 380 om praktisk eiendomsgrense. Bakgrunnen er at eksisterende fysiske grensemerker enkelte steder ikke samsvarer med den grensen partene over tid har benyttet og respektert. Partene har avtalt at den praktiske grensen, i hovedsak markert ved eksisterende hekk, skal legges til grunn som grensen mellom eiendommene. I nedre del av grensen går den avtalte grensen et stykke inn på arealet til gnr. 32 bnr. 380. Gamle grensemerker som avviker fra den avtalte linjen skal ikke legges til grunn.

Avtalen gjelder fra signeringsdato og inntil partene eventuelt blir enige om noe annet. Dersom profesjonell oppmåling ønskes, skal kostnadene deles likt mellom partene. Avtalen åpner også for at den kan tinglyses hos Kartverket dersom partene ønsker dette.

Avtalen er vedlagt situasjonskart og bilder som viser den praktiske grensen, hekkens plassering og eksisterende grensemerker. Situasjonskartet viser den avtalte praktiske grensen mellom gnr. 32 bnr. 378 og 380. Avtalen er vedlagt i salgsoppgaven.

Tolomarka 39 ligger i et rolig og etablert boligområde på Tolo, mellom Norheimsund og Øystese. Området består hovedsakelig av eneboliger og har en fin kombinasjon av skjermet boligmiljø og nærhet til skog og mark. Selger beskriver nabolaget som rolig, med en god blanding av beboere i ulike aldre, og trekker særlig frem de mange aktivitets- og turmulighetene i nærområdet. Nabolagsprofilen underbygger dette, med høye vurderinger for både trygghet, lite støy og nærhet til natur.

Beliggenheten er praktisk for familier med barn. Norheimsund skule ligger ca. 2,6 km unna, mens Kvam ungdomsskule ligger ca. 4,3 km fra eiendommen. Flere barnehager finnes innen få minutters kjøring, blant annet Sandven FUS barnehage og Norheimsund barnehage. For videregående opplæring ligger nye Kvam vidaregåande skule i sentrum av Norheimsund.

En særlig kvalitet ved Tolomarka er aktivitetstilbudet rett utenfor boligområdet. Her finnes turmuligheter i skog og mark, hundepark og ballplass, og like ved ligger Kvam Frisbeegolf sin 18-hullsbane. Banen strekker seg gjennom skogsterrenget i Tolomarka og er tilrettelagt både for nybegynnere og mer erfarne spillere. Dette gjør det enkelt å komme seg ut på tur eller aktivitet uten først å måtte sette seg i bilen.

Plasseringen mellom Norheimsund og Øystese gir samtidig enkel tilgang til to av de største tettstedene i Kvam. I Norheimsund finner man et bredt utvalg av dagligvarebutikker, kjøpesenter, apotek, vinmonopol, kaféer og serveringssteder, i tillegg til båthavn og strandpromenade. Øystese supplerer med ytterligere butikker, servicetilbud og aktivitetstilbud. Hardangerbadet ligger rundt syv minutters kjøring fra eiendommen, mens Hardanger Treningssenter nås på rundt fem minutter med bil.

For den som ønsker større naturopplevelser, er veien kort til fjellområdene rundt bygdene. Sjusete byr på preparerte langrennsløyper vinterstid, mens Kvamskogen ligger rundt 20 minutter unna med et omfattende nett av tur- og skiløyper samt alpinanlegg. Hardangerfjorden gir i tillegg gode muligheter for bading, båtliv og andre aktiviteter på sjøen.

Eiendommen har svært gode solforhold. Ifølge selger er det sol fra tidlig morgen, omkring kl. 06, og frem til ca. kl. 22 på sommerstid, samtidig som eiendommen har sol gjennom hele året. Dette er en fin kvalitet i et område hvor nærheten til skog og åser ellers gir et tydelig naturnært preg.

Tolomarka 39 kombinerer dermed et fredelig boligmiljø med et uvanlig godt aktivitetstilbud i umiddelbar nærhet. Her kan man gå rett ut til turterreng, hundepark, ballplass og frisbeegolfbane, samtidig som skoler, barnehager, handel og servicetilbud i Norheimsund og Øystese ligger få minutters kjøring unna. Det gir en beliggenhet som fungerer godt i hverdagen, samtidig som natur- og fritidsmulighetene begynner nærmest utenfor døren.

DOBBELTGARASJE
Eiendommen har frittstående dobbeltgarasje med plass til 2 biler. Det er tilrettelagt for fremtidig installasjon av elbillader.

OPPSTILLINGSPLASS PÅ TOMT
I tillegg er det mulighet for parkering på tomten med plass til flere biler.

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.

Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 14.000.000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4622/32/378:
05.05.2000 - Dokumentnr: 1504 - Rettigheter iflg. skjøte
Rett for kommunen til å leggja opp og halda ved like
leidningar m.m.
Skjøte fra 2000 hvor Kvam herad overdro gnr. 32 bnr. 378 som ubebygd boligtomt. Kvam herad er gitt forkjøpsrett ved videre salg av ubebygd tomt. Kommunen har videre vederlagsfri rett til å legge vann- og kloakkledninger samt kabler for telefon og lys over eiendommen, sette opp stolper for gatelys og foreta fremtidig vedlikehold av disse. Kommunen har ikke ansvar for gjerdehold. Forkjøpsretten er etter ordlyden begrenset til videre salg mens tomten er ubebygd.

15.12.1988 - Dokumentnr: 5543 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4622 Gnr:32 Bnr:36
Målebrev fra 1988 hvor gnr. 32 bnr. 378, Tolomarka 74, ble opprettet ved fradeling fra gnr. 32 bnr. 36. Eiendommen hadde ved opprettelsen et areal på 592 m². Dokumentet fastsetter eiendommens opprinnelige grenser og etablerer ingen særskilte løpende rettigheter eller plikter.

29.08.1994 - Dokumentnr: 3304 - Målebrev og grensejustering
Målebrev fra 1994 hvor gnr. 32 bnr. 378 ble utvidet ved at 161,9 m² ble overført fra gnr. 32 bnr. 379. Etter grensejusteringen er eiendommens areal oppgitt til 754,2 m². Dokumentet etablerer ingen særskilte løpende rettigheter eller plikter.

02.09.1994 - Dokumentnr: 3381 - Grensejustering
Gjelder denne registerenheten med flere
Målebrev fra 1994 som dokumenterer grensejustering av gnr. 32 bnr. 379. Av dokumentet fremgår det at 161,9 m² fra bnr. 379 ble overført til gnr. 32 bnr. 378. Dokumentet etablerer ingen særskilte løpende rettigheter eller plikter for bnr. 378.

Kommunale byggesaksdokumenter viser at boligen ble godkjent oppført med hovedplan, loft og underetasje med sokkelleilighet i 2001. Boligen fikk ferdigattest 02.09.2010.
Godkjent byggetegning viser underetasjen som sokkelleilighet med stue/kjøkken, to soverom, bad, vaskerom, gang, vindfang og boder. Begge soverommene er en del av den godkjente planløsningen.

Dagens planløsning har fortsatt to soverom, men plasseringen og dels størrelsen av rommene er endret sammenlignet med godkjent tegning. Videre er bad, vaskerom, boder, gang og inngangsparti ombygget og omdisponert. Stue- og kjøkkenarealet er også åpnet og har en annen utforming, det er også etablert trapp i mellom etasjene.

Avviket består således i endret rominndeling og plassering av rommene, og ikke i at underetasjen mangler godkjenning for to soverom eller boligformål. Det foreligger ikke dokumentasjon på at dagens planløsning er innsendt til eller godkjent av kommunen. Innvendige endringer er ikke nødvendigvis søknadspliktige. Det er ikke avklart om ombyggingen har berørt bærende konstruksjoner, eventuelle brannskiller eller andre søknadspliktige forhold.

Kjøper overtar forholdet slik det er og må selv bære ansvar, kostnader og risiko knyttet til eventuell søknad, dokumentasjon, fagkyndig bistand, bygningsmessige tiltak eller tilbakeføring dersom kommunen skulle kreve dette. Det gis ingen garanti for at en eventuell søknad blir godkjent. Et eventuelt avslag eller vilkår fra kommunen knyttet til den endrede planløsningen gir ikke grunnlag for justering av avtalt kjøpesum eller krav mot selger, med mindre annet følger av ufravikelig lov.

- - -

Det ble i 2005 gitt tillatelse til oppføring av dobbeltgarasje med hems/loft. Garasjen fikk ferdigattest 06.10.2026. Garasjeloftet er godkjent som hems/loft og disponibelt areal, og er ikke dokumentert godkjent som rom for varig opphold. Garasjen er godkjent oppført på gnr. 32 bnr. 36, kommunen eier eiendommen.

I 2009 ble det godkjent takoverbygg over en eksisterende terrasse på bakken, med levegger på to sider. Tiltaket ble ferdigmeldt samme år.

Takoverbygg over kjellerinngang og varmepumpe ble godkjent som legalisering av allerede oppført tiltak 28.09.2026 og fikk ferdigattest 30.09.2026.

Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Vedlagt salgsoppgaven følger tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Disse må leses nøye av interessenter før bud inngis. Opplysninger gitt i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og det kan derfor ikke reklameres på forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Beskrivelsen av boligen som følger er hentet fra tilstandsrapporten:

Enebolig m/hybel/sokkelleilighet
Utvendig
Taktekking,TG2

Taket er tekket med betongtakstein fra byggeår, og undertaktekking er av oljeimpregnerte trefiberplater. Besiktiget fra bakkenivå og kne-loft. Det er benyttet lufteskuffer av papp. Denne profiltypen er utgått og erstattet med en mer moderne og effektiv type lufting. Luftekasser presses sammen av isolasjon og er ikke like effektiv. Ingen tegn til manglende lufting her.

Vurdering av avvik:

- Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
- Undertak (oljeimpregnert trefiberplater) er eldre enn 13 år.

Tiltak

- Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må undertak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Taktekking ble spylt og rengjort i 2025.

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys,TG2
Vinduene er malte med 2-lags glass. Opprinnelige ubehandla treverk, malt senere.
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Tiltak

- Slitte karmer og sprekker kan føre til redusert tetthet, fuktinntrenging og videre nedbrytning av treverket.
- Det må foretas lokal utbedring, flere vinduer har dårlige pakninger.
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
- Med godt vedlikehold og skifte av pakninger kan levetiden forlenges.

Ytterdører,TG2
Det er malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre med 2-lags glass. Alle dører er fra byggeår med normal slitasje. Noe treghet i dør til altan i 1. etasje.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke.

Tiltak
- Altandør må justeres for å sikre normal funksjon, pakninger i dørene har nedsatt funksjon, normalt i forhold til alder.

Våtrom
2. etasje > Bad
Overflater gulv,TG2

Våtrommet har flislagt gulv, vannbåren varme og lokalt fall mot sluk.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk som medfører at bruksvann brer seg utover gulvet utover nedslagsfeltet ved normal bruk av dusj- og badekar og blir stående.

Tiltak
- Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.
- Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Det er høy terskel slik at det er liten risiko for skade/van ut av rommet.
- Det må foretas utbedring av fallforhold.
- Det anbefales å kontrollere fallforholdene og utbedre disse slik at krav til fall mot sluk oppfylles. Ved større avvik kan det være nødvendig å bygge opp gulvet på nytt i henhold til gjeldende våtromsnorm. Arbeidet bør utføres av kvalifisert fagperson, sluk under badekar er ikke besiktiget/badekar ikke flytta på.

1. etasje > Bad
Generell,TG2
Rommet er oppført etter tekniske forskrifter i perioden 1997 2010. Det foreligger ingen dokumentasjon. Rommet er ikke bygd opp etter kravene til våtrom i TEK 97. Rommet kan ikke benyttes uten bruk av dusjkabinett.

Vurdering av avvik:
- Med fortsatt bruk av dusjkabinett kan baderom ha en del års restlevetid.

Tiltak

1. etasje > Bad
Overflater, vegger og himling,TG2
Veggene er kledd med malte plater, MDF-plater og himlingen har himlingsplater på innvendig tak.

Vurdering av avvik:
- Krav til tettesjikt er ikke oppfylt. Antar at rommet ikke er prosjektert av fagfolk. Det er opplyst at fliser og antar eventuell membran ble utført av fagmann.

Tiltak
- Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer.
- For å tilfredsstille krav må vegger monteres etter spesifikke krav til tetthet. Fortsatt bruk av dusjkabinett anbefales.

1. etasje > Bad
Vanntett sjikt, membran og sluk,TG2
Ikke vanntett sjikt på vegger. Våtrommet har skjult vanntett sjikt med påstrykningsmembran/smøremembran på gulv, plastsluk og høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membran ved dørterskelen på ca. 25 mm. Kabinett ikke flytta på, kabinett må flyttes på ved rengjøring av sluk. Det meste av hår etc. ligger i kabinettsluk.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone på vegger, bruk av kabinett gjør at risiko er begrenset. Utbedring må sees i sammenheng med rehabilitering av baderom.
- Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 22 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)

Tiltak
- Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet.
- Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av våtrommet. Utbedring må sees i forhold til rehabilitering av rommet.
- Avvik i høydeforskjell eller fall på våtrommet kan føre til at vann ikke ledes korrekt mot sluk. Dette øker risikoen for vannansamlinger, fuktinntrengning og påfølgende skader på konstruksjon og overflater.

1. etasje > Vaskerom
Overflater, vegger og himling,TG2
Veggene er utført med malte MDF plater Himlingen er utført med himlingsplater på innvendig tak.

Vurdering av avvik:
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig.

Tiltak
- Alder og utførelse

1. etasje > Vaskerom
Overflater gulv,TG2
Våtrommet har flislagt gulv med vannbåren varme og lokalt fall mot sluk.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.

Tiltak
- Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
- Må sees i forhold til alder og fremtidig rehabilitering. Normalt er det lite vannsøl på vaskerom.

1. etasje > Vaskerom
Vanntett sjikt, membran og sluk,TG2
Det er påstrykningsmembran/smøremembran på gulv, handelsvare siden medio 1980. Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membran ved dørterskelen er 10 mm. Ut over sokkel list er det ikke tettesjikt på vegger.

Vurdering av avvik:
- Det er symptomer på at vanntett sjikt ikke tilfredsstiller dagens forventninger til tettefunksjon.
- Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 22 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tiltak
- Ingen vanntette sjikt på vegger.
- Det anbefales å vurdere tilstanden på det vanntette sjiktet nærmer, utbedres ver rehabilitering. Anser risiko som begrenset.
- Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet.

- Tiltak må sees i forhold til renovering som etter hvert må påregnes.

Tekniske installasjoner
Ventilasjon,TG2
Det er balansert ventilasjon. Anlegget fungerer, men har passert gjennomsnittlig levetid slik at oppdatering må påregnes. Det er gjort fratrekk for dette i teknisk verdi. I underetasjen er det naturlig ventilering med ventiler.

Vurdering av avvik:
- Ventilasjonsanlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.

Tiltak
- Eldre ventilasjonsanlegg har økt risiko for svikt, redusert ytelse og dårligere inneklima.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden ventilasjonsanlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg
- Det anbefales å planlegge for kontroll, oppgradering eller utskifting av ventilasjonsanlegget for å sikre tilfredsstillende funksjon.
Varmtvannsbereder/tank,TG2

120 l bereder i hageleiligheten fra byggeår. Dobbeltmantlet bereder i teknisk rom i 1. etasje fra byggeår.

Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tiltak
- Det anbefales å få kontrollert og utbedret el-tilkoblingen av autorisert fagperson i henhold til gjeldende forskriftskrav.
- Eldre varmtvannstank har økt risiko for svikt og lekkasjer, med fare for vannskader og redusert driftssikkerhet.
- Berederne står i rom med sluk slik at eventuell lekkasje renner til sluk. Det er ikke registrert feil og mangler. Eldre anlegg krever hyppigere kontroll av fagmann.
Andre VVS-installasjoner,TG2

El-kassett fra byggeår. Luft/vann enhet montert i ca. 2006.

Vurdering av avvik:
- VVS-installasjoner har nådd en alder som gjør at de har en usikker fremtidig funksjon.

Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre installasjoner.
- Kompressoren: Dette er varmepumpens "hjerte" og den delen som utsettes for mest slitasje. En kompressor varer vanligvis i 10 15 år. Hvis den ryker på et eldre anlegg, lønner det seg ofte å bytte ut hele utedelen eller hele varmepumpen fremfor å reparere den. Innedelen (hydraulisk del/vanntank): Siden innedelen står beskyttet mot vær og vind, har den en lengre forventet levetid, ofte 15 20 år. Utedelen: Siden den står utendørs i tøft norsk klima med vekslende temperaturer, vil den som regel ha kortere levetid enn innedelen.

Tomteforhold
Terrengforhold,TG2
Flatt område i tun og hage eller skrånet tomt.

Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren ved inngang.

Tiltak
- Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren.
- Anbefaler tiltak, ingen fukt er registrert slik at det ikke er nødvendig med tiltak nå.

Enebolig m/hybel/sokkelleilighet

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Tegninger er fremlagt.

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei

Garasje

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Tegninger ikke fremlagt

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Utleiedelen er for tiden utleid, om ønskelig videreføres leieforholdet til ny kjøpere eller blir sagt opp.

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Generelle bestemmelser:
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.